Что такое коттеджный поселок и его проблемы, как правильно выбрать
Современный рынок предлагает столько вариантов загородной недвижимости, что впору запутаться. Поэтому ниже мы подробно рассмотрим, что такое коттеджный поселок, и их проблемы, то есть практические недостатки проживания в каждом из них, тоже не ускользнут от нашего внимания. Также пройдемся по плюсам, а после сравним их – для объективности. В результате Вы получите всю полезную информацию, чтобы понять, что собой представляет подобный населенный пункт и в чьем распоряжении он способен находиться. И, наконец, сможете решить, приобретать участок и дом в одном из них или нет.
Терминология
Согласно определению, так называют жилой комплекс, обустроенный по разработанному, согласованному и утвержденному генплану. Его структурными единицами являются домовладения, то есть участки и возведенные на них здания, полностью подготовленные ко въезду.
Самостоятельным населенным пунктом он по умолчанию не считается, даже если нанесен на географическую карту, но впоследствии в нем все-таки реально прописаться.
Еще один нюанс: хозяева нескольких соседних дач могут договориться и построить на своей земле одинаковую по архитектурному стилю недвижимость, но ее юридическое определение никак не изменится от такого решения. В чем же разница?
Коттеджный поселок – это жилой комплекс, обладающий следующими характерными признаками:
- Возведен по единому генплану, который регламентирует межевание, расположение и планировку объектов.
- Имеет соответствующий правовой статус земли – ДНП, ИЖС, МЖС, – подтвержденный в документах владения участком.
- Как минимум половину построек на его территории составляют индивидуальные дома, а остальную часть – дуплексы, квадроксы и другие подобные им здания.
- Общие коммуникации и сети подведены централизованно, есть документы, разрешающие их обустройство и наращивание их мощностей; причем данные бумаги четко устанавливают этапы ввода линий в эксплуатацию и указывают, кто ответственен за финансирование данных работ.
- Генплан содержит перечень инфраструктурных объектов: площадок для спортивных и детских игр, магазинов, зон отдыха и рекреации, развлекательных комплексов, аптек, парикмахерских и так далее.
- Изначальный собственник земельного массива – один застройщик, распределяющий наделы, возводящий здания и продающий участки с недвижимостью.
Уже упомянутый общий дизайн не является обязательным признаком, но в самых престижных вариантах компании выполняют дома в одинаковом стиле, например, в классическом европейском. Более того, они даже прописывают в контракт пункт, согласно которому покупатель обязан придерживаться уже существующей архитектуры, если решит самостоятельно сделать гараж, баню или другое сооружение.
ТСЖ, ДНТ, ДНП, ЖК как форма правления в коттеджном поселке: что это такое
Сокращения обозначают аббревиатуры некоммерческих объединений, которые могут создавать граждане, проживающие в данных населенных пунктах. Расшифруем их и рассмотрим их основные особенности.
ДНП – дачное некоммерческое партнерство, то есть юрлицо, подчиняющееся правилам законодательства РФ (конкретно – нормам ФЗ № 66 от 15 апреля 1998 года). Оно действует на землях СХ-назначения, но участки для него выделяются именно под застройку жилья. Предназначено строго не для извлечения и/или распределения прибыли. Главная функция – управление, для чего существуют следующие органы:
- общее собрание – контроль соблюдения целей;
- правление – надзор за проводимыми изменениями;
- председатель – руководство текущими работами.
Выборы в каждый из них происходят только из числа членов ДНП. Последние не могут платить за пользование объектами инфраструктуры больше, чем те, кого они назначили главными. Периодическую проверку исполнения устава и расхода выделенных средств осуществляет ревизор или целая их комиссия.
ДНТ – дачное некоммерческое товарищество, может действовать как на сельхозземлях, так и на участках под ИЖС (Индивидуальное Жилищное Строительство), обычно расположенных на значительном отдалении от населенных пунктов. Обладает рядом особенностей:
- не требует оформления разрешения на возведение зданий, что упрощает подготовку;
- не дает возможности использовать материнский капитал (что разрешено в случае с ИЖС);
- не обязывает соблюдать ширину улиц, максимальные размеры наделов и другие градостроительные нормы.
Также ДНТ позволяет изменить правовой статус коттеджного поселка и оформить в нем прописку, что очень удобно для тех, кто въезжает в дом на постоянной основе, а не просто временами отдыхает за городом.
ТСЖ – товарищество собственников жилья, также назначающих собрание, правление и президента, обычно по принципу «1 здание = 1 голос». Главный и, по сути, единственный учредительный документ – устав, и он обязан содержать сведения о том, как созывается и какими полномочиями обладают органы управления и устанавливать сроки истечения их полномочий, а также фиксировать цели затрат из специальных фондов. ТСЖ обладает следующими преимуществами:
- Все взносы собираются на одном расчетном счете, поэтому их движение сравнительно просто контролировать (чем и занимается ревизионная комиссия).
- Диспетчеры, провайдеры, персонал служб обычно находятся в черте поселка, поэтому свои услуги они предоставляют с максимальной быстротой.
- Владельцы недвижимости вольны проводить тендеры и таким образом нанимать лучшие охранные фирмы и поставщиков других видов помощи.
- Каждый его член может подавать рациональные предложения, избираться в органы управления и проверок, обсуждать и принимать смету, то есть влиять на цену и качество получаемых услуг.
ЖК – жилищный кооператив, в данном случае объединение хозяев участков, формирующих общий бюджет под строительство домов, создание инфраструктуры и пользование коммуникациями. Одной из его разновидностей как раз и является ТСЖ. Его преимущества в следующем:
Нужна наша консультация?
Если при работе с сайтом или в процессе выбора проекта у вас возникли вопросы, обратитесь за помощью к нам
- уставной капитал не требуется;
- лично участвовать в работах не нужно;
- переплат по жилью практически нет, ведь не приходится брать займы;
- размеры взносов согласовываются исходя из запланированных цифр;
- допустимо какое угодно количество членов.
Конечно, можно не вступать ни в одно из вышеперечисленных объединений и вообще их не создавать, а напрямую обращаться к поставщикам услуг или поручить все заботы управляющей компании (УК), но тогда именно она будет принимать все решения.
Правовой статус – это то, чем отличается СНТ от коттеджного поселка. После возведения дома на земле садоводческого некоммерческого товарищества недвижимость придется переводить из нежилого фонда в жилой, и подобное переоформление требует времени и усилий. С пропиской зачастую возникают сложности – обычно на нее необходимо получать специальное разрешение, давать которое не настроены. И все изменения, даже очевидно положительные, приходится добиваться у муниципальных властей, что долго и утомительно.
Если Вы хотите купить участок у такой организации, важно, чтобы он был отмежеван. Возьмите выписку из ЕГРН, если она говорит, что границы не установлены, сделка окажется незаконной.
Инфраструктура – это то, чем отличается коттеджный поселок от деревни, причем в лучшую сторону:
- свободной территории больше, и она рациональнее благоустроена;
- дома выполнены в едином архитектурном стиле, и у каждого – продуманная планировка;
- здания построены из современных материалов и по энергосберегающим технологиям – они новые, а не требующие ремонта, и максимально практичные в эксплуатации;
- как подъездные, так и внутренние дороги находятся в отличном состоянии;
- подведены все коммуникации, они не изношенные, качество их обслуживания обеспечивают специалисты;
- в непосредственной близости есть магазины, школы и другие объекты, нужные для комфортабельной современной жизни.
Хотя это настолько важный момент, что он заслуживает не просто беглого сравнения, а детального рассмотрения.
Инфраструктура коттеджного поселка
Она просто обязана быть в отличном состоянии, поэтому ответственный застройщик комплексно подходит к ее проектированию, придерживаясь следующих правил:
- Расположение объектов благоустройства – строго в доступных для людей местах, причем поблочно, в соответствии с их функциями.
- Владельцам домов должно быть не только удобно, но и интересно пребывать на территории населенного пункта.
- Последующие расходы на содержание – меньше, чем в небольшой деревне, при стабильно высоком качестве предоставления услуг.
- Прокладка коммуникаций скрытая, но оставляющая возможность для проведения ремонтных работ.
- Используемые материалы – только новые, технологии – энергосберегающие, экологическая чистота предусматривается.
Решая, как создать коттеджный поселок по индивидуальному проекту, застройщик в любом случае планирует, как разместить на его территории инфраструктурные объекты следующих групп:
- Спортивные – различного рода площадки для детей и взрослых; корты, поля для мини-футбола, заливаемые зимой катки, «коробки» для стритбола, блоки снарядов (брусья, тренажеры, турники, штанги), песочница, качели, батут и так далее.
- Для досуга – беседки, обзорные площадки со скамейками, ведущие к ним тротуары и пешеходные дорожки; сюда же можно отнести велотреки и даже лыжню.
- Детские – садик и школа, расположенные либо прямо на территории населенного пункта, либо в непосредственной близости к нему, но обязательно в месте, защищенном от шума, способствующем учебе, безопасном для ребятишек. Еще одно условие – просторная парковка для родителей.
- Городские возможности – продуктовые и хозяйственные магазины, салоны красоты и пекарни, даже ТРЦ; не обойтись и без сервисного блока – автомойки, строймаркета, медсанчасти, химчистки. Все они должны стоять компактно и находиться недалеко от частных домов.
- Рекреационная зона – когда вы находите описание коттеджного поселка, в нем всегда есть упоминание о реках, озерах, лесах. И это правильно, ведь природные красоты обязательны и являются одним из преимуществ жизни за городом, а значит продуманная инфраструктура должна содержать пляжи, места для рыбалки и пикников.
- Въездная группа – обязательно с пунктом охраны, ведущим наблюдение и, желательно, видеофиксацию, пропускающим только собственников недвижимости и их друзей, обеспечивающим безопасность. Удобно, если дороги в этой точке будут уширенными – на 2+2 полосы.
- Другие объекты – не подпадающие под предыдущие категории, но улучшающие общий уровень комфорта. Примером может быть кинотеатр или даже зоопарк, но нужно понимать, что за содержание каждого из них приходится платить.
Тарифы ЖКХ и сборы
Они всегда будут разными. Нужно понимать, что собой представляет коттеджный поселок (сокращение КП), что это значит в строительстве – это индивидуальный жилой комплекс, и от других «таких же» его отличает:
- вид собственности и форма правления;
- мощность коммуникаций;
- объемы потребления газа и электричества;
- уровень исполнения коммуникаций;
- число владельцев недвижимости;
- качество объектов благоустройства;
- принятые на собраниях решения.
И каждый из этих факторов способен как увеличить, так и уменьшить расходы. В среднем же сумма ежемесячных трат на содержание недвижимости в населенном пункте бизнес-класса колеблется от 45 до 75 тысяч рублей ежемесячно. Прибавьте сюда оплату за эксплуатацию участка и те взносы, которые могут инициировать соседи.
Плюсы и минусы домов в коттеджных поселках, проблемы проживания в одном из них
Для удобства представим их в виде таблицы, попутно сравнивая с квартирами в Воронеже и частными зданиями в деревнях области, что поможет выделить существующие сложности.
| Показатели | Преимущества | Недостатки |
| Коммуникации | Подключение осуществляется быстро (обычно еще до въезда), за него отвечает застройщик. | Подвод линий обходится достаточно дорого, хотя зачастую эта сумма входит в цену покупки объекта. |
| Услуги | Обеспечивается охрана, вывоз мусора, подача газа, электричества, воды, содержание всех инженерных сетей. | Чем их больше, тем выше ежемесячная плата. |
| Инфраструктура | На высоком уровне – в непосредственной близости есть садики, кафе, магазины, спортплощадки и многое другое – и постоянно развивается. | С появлением каждого нового объекта возрастают регулярные взносы и/или тарифы ЖКХ. |
| Эксплуатационные расходы | Платите только за то, чем пользуетесь. | Больше, чем в деревнях. |
| Изменения | Есть свобода действий по достройке гаража, теплицы и подобных им объектов на своем участке. | Обновление архитектуры здания зачастую приходится отдельно согласовывать. Есть устав и правила, с которыми необходимо считаться. |
Отсюда вывод: достоинства однозначно важнее недостатков, хотя бы потому, что плюсов больше, и они уже есть и влияют на удобство проживания, тогда как практически все минусы только могут возникнуть и не факт, что вообще появятся. А основная проблема в том, что все нововведения приходится делать за свой счет. Но это в принципе недвижимость для тех, кто готов вкладываться и получать передовой уровень комфорта за свои инвестиции.
Как выбрать коттеджный поселок
При покупке дома за городом нужно обращать внимание на 5 ключевых моментов. Рассмотрим всю пятерку.
Экология играет первоочередную роль, ведь она непосредственно влияет на здоровье, наше и детей. Нужно жить не просто на фоне красивой природы, по соседству с лесом или озером, но и вдали от следующих неблагоприятных объектов:
- свалки;
- полигоны бытовых отходов (особенно твердых);
- птицефабрики;
- скотомогильники;
- предприятия химической, металлургической, атомной промышленности;
- склады ГСМ;
- нефтебазы;
- заправки.
В отдельную категорию можно выделить крупные автомагистрали, шум и загазованность которых тоже мешают уюту и спокойствию.
Транспортная развязка тоже важна – нужно, чтобы из поселка можно было быстро добраться в город, по ровной и широкой дороге, желательно асфальтированной, чтобы не приходилось трястись и портить машину. Необходимо, чтобы на выездах не собирались пробки, чтобы не тратить драгоценные часы или даже минуты на бессмысленное стояние в заторах. Но при этом трассы не должны быть слишком оживленными, негативно влияющими на экологию.
Степень комфорта и готовности к эксплуатации. Идеальный вариант, когда все коммуникации уже подключены, а инфраструктурные объекты построены, и можно заселяться хоть сию минуту. Хорошо, если рядом уже какое-то время живут соседи, и у них можно спросить, насколько качественно предоставляются услуги, нет ли перебоев с подачей воды, газа, света. Не стесняйтесь узнавать эти моменты перед заключением сделки.
Баланс качества и цены помогает избежать переплат и приобрести действительно перспективную недвижимость. Если дом уже возведен, пригласите независимого эксперта, который определит, насколько хорошие материалы использовались, выдержана ли технология, рациональна ли планировка и тому подобное. Если есть только участок, тщательно контролируйте последующее проведение строительных работ на этой земле.
Затраты на содержание определяют степень Ваших вложений. Поэтому обязательно поинтересуйтесь не только размером ежемесячных взносов, но и тем, куда идут эти деньги, есть ли пути разумного уменьшения этой суммы, планируются ли какие-то повышения тарифов и дополнительные расходы в будущем и тому подобное.
Описание коттеджных поселков от Авирон Девелопмент
Каждый из четырех вариантов от этого застройщика является примером комфорта и современности.
БЕРЕЗКА ALL SEASONS
Раскрывает красоты Рамонского района. Любители тишины насладятся прогулками по заповеднику, видами озера с лодочного причала, дизайном домов, выполненных в едином стиле – европейском. Поклонники здорового образа жизни всегда могут позаниматься на многочисленных спортивных площадках.
Соседи – приветливые и спокойные. Коммуникации – новые, централизованные и независимые, предусмотрена круглосуточная охрана. Есть все для серьезных людей и постоянного проживания.
ЛЕСКОВО
Природа Семилук сочетается с удобством транспортной развязки. Отличный вариант для молодых семей: на территории есть детские площадки, в непосредственной близости – образовательный центр. Для активных и спортивных – волейбол, пляжный футбол, теннис, велосипедные треки, тренажеры, трассы для роллеров.
Подача электричества – от независимых подстанций, воды – из артезианских скважин. ТВ, телефон, интернет уже подключены. Безопасность и видеонаблюдение – в режиме 24/7.
ЛЕТНИЙ БЕРЕГ
Максимальная свобода решений под застройку в экологически чистом уголке Воронежской области. Наличие всех нужных коммуникаций и отсутствие проблем с мощностями.
Пляжи, спортивные площадки, зоны отдыха уже оборудованы, охрана въездной группы уже доказала свою надежность, супермаркет, пекарня и ТРЦ по соседству уже работают. Местная достопримечательность – Свято-Богоявленский храм. Возводите такой дом, какой захотите – ограничений по архитектурному стилю нет.
ПАРУС
Статусный вариант для любителей красивой жизни. Недвижимость элит-класса на реке Воронеж, для яхт и катеров предусмотрен свой причал. Поклонники водных видов спорта могут взять нужный инвентарь или технику напрокат.
Коммуникационные линии подведены индивидуально. Соседи – такие же ценители комфорта. Служба безопасности – одна из лучших в области.
Теперь вы понимаете, что значит коттеджный поселок, и получили представление о том, какие преимущества получают его жители и с какими проблемами они сталкиваются. Решайтесь, плюсов гораздо больше, чем минусов, перспективность недвижимости в таком населенном пункте очевидна.
