Что такое рефинансирование ипотеки: как можно рефинансировать ипотечный кредит, что для это нужно
Финансовые условия, согласованные между заемщиком и банком изначально, со временем могут утратить первоначальную привлекательность. Причины, обусловливающие возникновение ситуации, при которой погашение предыдущего займа перестает быть выгодным, зависят от конкретных обстоятельств: корректировки ставки, появление альтернативных предложений от конкурентов, готовых снижать проценты, изменение уровня дохода и т. д. В подобных случаях можно воспользоваться специальным алгоритмом, позволяющим снизить текущую платежную нагрузку или сэкономить в долгосрочной перспективе. Как проходит процесс рефинансирования ипотеки, что такое перекредитование в другом банке простыми словами, как это работает и на что обратить внимание в первую очередь? Давайте разбираться.
Общее представление
Пошаговая инструкция предлагает деление рассматриваемого финансового инструмента на следующие этапы:
- Поиск более выгодного предложения.
- Оформление документов с новым кредитором.
- Направление средств на погашение имеющейся задолженности.
Фактически речь идет о выкупе обременения на недвижимость, собственником которой по-прежнему остается заемщик. Размер ставки при этом зависит от наличия залогового обеспечения, необходимость которого определяется исходя из суммы договора. Выгода от процедуры рефинансирования ипотечного кредита — в том, что такие действия позволяют плательщику снизить сумму переплаты, сократить величину ежемесячного взноса или уменьшить период выплаты. При этом нужно учитывать возникновение сопутствующих издержек, связанных с проведением платной оценки или покупкой страховки, а также временные затраты на повторный сбор пакета документов. Дополнительное преимущество — возможность получения дополнительных денежных средств, которые могут быть направлены на потребительские нужды, будь то ремонт в новой квартире или покупка недостающей мебели, бытовой и цифровой техники.
С чего начать рефинансирование ипотеки
Снижение ключевой ставки Центробанком повлекло за собой изменение предлагаемых условий кредитования. Понять, стоит ли применять данный алгоритм, помогут ответы на три простых вопроса: какой период прошел с начала срока действия договора, какие варианты предлагают другие банки, и во сколько обойдется планируемое перекредитование. Если заключение соглашения позволит «убрать» хотя бы пару процентов, а потенциальный кредитор соблюдает принципы открытости и прозрачности — стоит задуматься о переводе займа.
Эксперты рекомендуют задействовать финансовый механизм клиентам, которые еще не успели добраться до середины согласованного периода. В наиболее распространенной схеме с аннуитетными платежами основной объем процентных начислений за пользование деньгами выплачивается именно в первой половине. Ближе к окончанию, когда средства уже идут на погашение непосредственного долга по договору, сэкономить будет сложно — так же, как и в тех случаях, когда речь идет о займах, выданных недавно.
Дополнительные расходы при рефинансировании ипотеки
Сопутствующие затраты, связанные с перекредитованием, складываются из:
- Официальной оценки недвижимого имущества.
- Покупки страхового полиса.
- Получения справок и выписок.
- Нотариального заверения документов.
- Оплаты госпошлины за регистрацию обременения.
Также стоит учесть действие повышенной ставки в период оформления, в отдельных случаях доходящий до двух месяцев с момента обращения.
Что нужно для подачи заявки
Несмотря на определенные различия в стандартах, устанавливаемых банковскими организациями, пошагово процедура рефинансирования ипотеки, прежде всего, это набор правил и порядок действий, по сути, схожих между собой. Для начала понадобится заполнить форму заявления на официальном сайте либо в официальном представительстве выбранного банка. В стандартный пакет документов входят:
- Паспорт и военный билет.
- Трудовая книжка и справки о доходах.
- Действующий ипотечный договор.
- Сопутствующие выписки и соглашения.
- Отчет по имущественной оценке.
- Свидетельство права собственности.
Более точный перечень можно уточнить у менеджеров клиентского отделения, либо при внесении сведений в анкету на Интернет-ресурсе.
Нужна наша консультация?
Если при работе с сайтом или в процессе выбора проекта у вас возникли вопросы, обратитесь за помощью к нам
Как можно рефинансировать ипотеку
На выбор есть два варианта: обращение в кредитно-финансовое учреждение, где был получен первоначальный заем либо анализ предложений конкурентов в данном сегменте. В некоторых случаях срабатывает прямой запрос с уточнением возможности снижения действующей ставки. При этом отказать могут как текущий, так и новый банк, каждый из которых руководствуется собственными требованиями и основаниями.
Сравнение доступных опций
Работой со сторонними ипотечными кредитами занимаются практически все организации, так что недостатка в альтернативных вариантах ожидать не приходится. Сопоставить предлагаемые условия можно как самостоятельно, так и с помощью тематических сервисов, где, помимо прочего, найдется дополнительная информация об актуальных рейтингах и советах специалистов. Ценным инструментом для персонального анализа станут калькуляторы, доступные на официальных сайтах, и помогающие рассчитать сроки и суммы возможных переплат.
Предварительное одобрение заявки
Ответ о том, возможно ли рефинансировать ипотеку в другом (или том же) банке, и как это сделать, обычно предоставляется всего через пару минут после заполнения электронной формы. Система сверяет соответствие заявленных данных базовым критериям, однако положительный результат на этом этапе еще не означает, что все стадии согласования пройдены. Как и в случае с любой другой формой кредитования, финансовые организации обязаны провести проверку предоставляемых документов, оценить уровень кредитной нагрузки потенциального плательщика, изучить историю займов и добросовестность поведения.
Одобрение недвижимости
Еще один нюанс при рефинансировании ипотеки в другом банке — особенность, по определению связанная со спецификой данного продукта. Объект, приобретенный заемщиком на ипотечные деньги, является залоговым обеспечением сделки и подлежит повторной оценке при переводе остатка задолженности на нового кредитора. Пакет документов, который нужно будет предоставить на рассмотрение, включает в себя:
- Копии паспорта и СНИЛС.
- Выписку из ЕГРН и договор купли-продажи.
- Предыдущий кредитный договор.
- Справки, подтверждающие доход заявителя.
- Техническую документацию из БТИ.
- Данные из домовой книги и по лицевому счету.
- Заполненную анкету страхования.
- Независимый отчет об оценке квартиры.
Если недвижимость ранее уже была застрахована компанией, с которой сотрудничает новый банк, переоформлять соглашение, возможно, и не понадобится — достаточно будет заменить выгодоприобретателя в содержании. Что касается оценщика, то здесь в обязательном порядке придется руководствоваться одобренным перечнем, предоставленным кредитной организацией.
Говоря о том, как рефинансировать ипотечный кредит, стоит отметить потенциальные расходы, ожидающие клиента. Помимо страховки, сумму которой также можно рассчитать на предварительной стадии, платить придется за отчет об оценке (до 10 000 рублей), оформление выписки ЕГРН (300-750 руб.) и технического паспорта, либо поэтажного плана с экспликацией (8-10 тыс.). После того как все документы будут поданы, на рассмотрение заявки обычно отводится не более десяти рабочих дней.
Возможные причины отрицательного решения
Факторы, обусловливающие отказ в предоставлении нового кредита для закрытия старого, могут быть разными. Как показывает практика, к числу наиболее распространенных вариантов относятся:
- Плохая кредитная история. Регулярные просрочки, несоблюдение обязательств продления страхового соглашения, задержки с подачей документов и т. д.
- Высокий уровень платежной нагрузки. Существенное снижение доходов заемщика, ставшее поводом для рассмотрения данной опции, способно вызвать у потенциального кредитора сомнения в его платежеспособности.
- Внесение незаконных изменений в конфигурацию залогового имущества. Самостоятельная перепланировка, выявляемая в процессе оценки — одна из часто встречающихся причин отказа.
- Падение рыночной стоимости объекта недвижимости. Из-за колебания цен актуальное значение может оказаться недостаточным для рассмотрения квартиры в качестве залога.
- Расхождение между условиями текущего займа и выбранной программы. Спорными критериями могут оказаться возраст заявителя, целевое назначение, максимально допустимая сумма и т. д.
- Использование материнского капитала. Государственная субсидия для молодых семей с детьми, потраченная на погашение, создает правовые риски для нового кредитора, обязанного по закону выделить несовершеннолетним их доли во владении.
- Повторное перекредитование. Если механизм ранее уже применялся в отношении рассматриваемого договора — вероятность отказа будет весьма высокой.
- Оформление развода между супругами, выступающими в статусе созаемщиков, при условии дальнейшего совместного пользования недвижимостью и отсутствия законодательно оформленного раздела имущества.
Еще до того, как сделать рефинансирование по ипотеке в другом банке, нужно знать все — как оформить заявку, потребуется ли первоначальный взнос, каков порядок рассмотрения кредита, и что значит для итоговой ставки результат отчета, предоставленного независимым оценщиком.
Что делать, если использовалась господдержка
В тех случаях, когда речь идет об обычных субсидиях — проблем с тем, чтобы взять новый заем и погасить с его помощью старый, не возникнет. Исключение — уже упомянутый ранее материнский капитал, а также льготы, предоставляемые военнослужащим. В остальном все также — понадобятся положительная кредитная история, официальный источник дохода и т. д.
Рефинансирование одобрено: что дальше
Следующий этап — подписание с кредитором двух соглашений, первое из которых удостоверяет решение о выдаче кредитных средств, второе — подтверждает переоформление недвижимого имущества в качестве обеспечительного залога. Полученные деньги направляются на погашение остатка по предыдущему кредиту. Учитывая специфику, характерную для каждой из стадий, рассмотрим их подробнее.
Досрочное закрытие ипотечного займа
Прием и одобрение документов — основание для подготовки договора, на которую также потребуется несколько дней. В некоторых случаях придется посетить отделение банка дважды — сначала для заключения кредитного соглашения, затем — уже после того, как будет закрыта предыдущая сделка — для оформления ипотеки на новых условиях.
Снятие залога с квартиры
Отсутствие задолженности перед предыдущим кредитором позволяет снять залоговое обременение, до этого служившее гарантией добросовестного исполнения обязательств. Заемщик вправе подать соответствующее заявление сразу после того, как денежные средства поступят в распоряжение банковской организации. При этом последовательность действий определяется в зависимости от наличия или отсутствия специального документа, удостоверяющего права банка на недвижимое имущество, выступающее в качестве предмета сделки.
Как снять залог, если есть закладная
Для начала следует ознакомиться с распиской, выданной еще при регистрации первого займа, где должна присутствовать информация об оформлении этой ценной бумаги. Перед тем как сделать рефинансирование ипотечного кредита, нужно уточнить, что это свидетельство фактически подтверждает правомочия кредитора распоряжаться собственностью на определенных условиях. При его наличии есть три варианта:
- Подача заявления совместно с представителем банка через МФЦ.
- Самостоятельное выполнение кредитно-финансовым учреждением всех процедур.
- Собственное обращение с получением официального документа, подтверждающего полное исполнение плательщиком договорных обязательств.
Снятие обременения — не самый быстрый процесс, продолжительность которого зависит от выбранного алгоритма. Наиболее сложной с точки зрения согласования всех нюансов считается первая схема, что в некоторых случаях занимает до нескольких недель.
Как снять залог без закладной
В данном случае заемщик не вправе ограничиваться только персональной инициативой. Потребуется либо совместно оформленное заявление сторон, либо самостоятельное выполнение процедуры банком.
Посещение МФЦ
Приемкой документов занимаются многофункциональные центры, работники которых также помогают с заполнением стандартных шаблонов. Платить госпошлину не придется, период ожидания — не более пяти рабочих дней, три из которых отведены непосредственно на регистрацию, и еще по одному — на транспортировку документации. В тех случаях, когда обязанность по снятию берет на себя бывший кредитор, от заемщика потребуется только оформить заявление для нового обременения — теперь уже в пользу учреждения, предоставляющего ресурсы для рефинансирования.
Регистрация залога на квартиру
Одновременное выполнение двух процедур позволяет сэкономить деньги, поскольку начиная с момента выдачи займа, и до тех пор, пока не будет подтверждено обеспечение, начисления производятся по более высокой процентной ставке. Чем короче переходный период — тем меньше придется за него платить.
Стоит ли рефинансировать ипотеку
Повод для использования рассматриваемого финансового инструмента — возможность экономии на будущих выплатах, рассчитываемой с учетом издержек, сопутствующих непосредственно процессу переоформления кредита. Для тех, кто платит не первый год, и уже перевалил за экватор по соглашению с аннуитетной схемой, подразумевающей погашение большей части процентов на ранних этапах, данная опция может оказаться выгодной только с точки зрения сокращения срока или уменьшения текущей платежной нагрузки. Продолжительность перекредитования обычно не превышает двух месяцев, сумма дополнительных расходов — зависит от конкретных условий.
Сколько можно сэкономить
Здесь, как и в любом другом случае, все определяют параметры нового кредитного соглашения — процентная ставка, размер кредита и срок погашения. Практика показывает, что при удачном изменении ключевых показателей экономия может насчитывать несколько миллионов рублей. Кроме того, важным фактором выступает конечная цель, преследуемая заемщиком — в некоторых ситуациях приоритетом может оказаться не столько экономия, сколько сокращение размера ежемесячного платежа.
Выводы
Перед тем как принять окончательное решение, нужно разобраться во всех нюансах — как происходит рефинансирование ипотеки в другом банке, что означают заявленные требования и условия потенциального кредитора и насколько выгодным в конечном итоге окажется его предложение. Сравнение доступных опций позволяет выбрать оптимальный вариант, соответствующий ожиданиям заемщика.
