Договор предварительный купли продажи квартиры или жилого дома: что это такое, зачем нужен, срок действия ПДКП
Предварительный договор купли-продажи недвижимости (квартиры, дома с участком, жилого помещения) — это юридически значимый документ, сила которого обеспечивается регламентами в рамках ст. 429 ГК РФ. Его заключают продавцы и покупатели недвижимого имущества, желающие получить гарантию того, что объект сделки будет реализован в действительности, причем в течение известных, письменно утвержденных сроков.
Если операция по передаче прав собственности не произойдет, каждая из сторон может обратиться в суд с претензией к «неблагонадежному» партнеру. Итогами подобных разбирательств становятся не только штрафы, но и прямые постановления о том, что сооружение должно быть приобретено прежним заказчиком без оглядки на его текущие финансовые интересы.
Предварительный договор ПДКП при покупке дома или квартиры: что это такое
Преддоговор — это соглашение, позволяющее зафиксировать на бумаге намерения о подписании основного ДКП. Главными «действующими лицами» документа становятся продавцы и покупатели. Они же могут обращаться в судебные инстанции в тех случаях, если вторая сторона от исполнения своих обязательств уклоняется. Для каждого вида сделок существует своя, индивидуальная форма бланка. Всем, кто желает приобрести недвижимое имущество от застройщика, в ипотеку, с залогом или для опеки, потребуется заполнить разные бумаги.
Чем он отличается от договора купли-продажи
В отличие от ОДКП, в ПДКП физическое или юридическое лицо заверяет партнера в своих намерениях действительно закрыть сделку на тех или иных условиях. Соответственно, после подписания бумаги, права собственности к новому владельцу не переходят, но инициируется процедура их юридического резервирования.
Более того, закон не запрещает контрагентам вносить изменения в тело документа (конечно же, после согласования их друг с другом). Поэтому преддоговор не нужно регистрировать у сотрудника нотариальной палаты.
Имеет ли правовую силу
Сведения о том, что такое предварительный договор купли-продажи недвижимости и в какой форме он заключается, опираются на информационные блоки, прописанные в ст. 429 ГК РФ. В соответствии с правительственными нормативами ДКП не нужно заверять у нотариуса или в Росреестре. Текст бланка составляется продавцами и покупателями в самостоятельном порядке, без привлечения сторонних юристов. Поэтому в практическом обиходе не существует типовых бумаг такого вида, однако для этого есть шаблоны.
Тем не менее правовая сила у договоренностей есть — она обеспечивается Гражданским кодексом РФ. Если одна из сторон откажется от выполнения установленных требований, вторая получит возможность для обращения к экспертам судебной инстанции. Заявление в суд подается в течение 6 месяцев с момента отказа.
Обязательно ли заключать ПДКП
Предварительные соглашения создаются исключительно при желании самих контрагентов. Подобное положение дел связано с современными ценами на недвижимое имущество, рост которых постепенно увеличивается. Именно поэтому продавцы берут задатки, в том числе и на основании ДКП. Кроме того, бумага оформляется в том случае, если сделка касается сферы ипотечного кредитования или объектов, приобретаемых в пользу несовершеннолетних детей.
Виды договора купли-продажи
Содержание документа зависит от ситуации — в законе не существует четкого и унифицированного формуляра, так что составители ориентируются на некие общие принципы разработки подобных письменных свидетельств. Причем каждая операция требует своего уникального подхода. Так, при покупке имущества для ребенка задействуется один вариант ПДКП, а при получении ипотеки — другой.
Несмотря на то что сертификат не регистрируется у сотрудника нотариальной палаты или эксперта Росреестра, он обретает правовую силу. Так что относиться к процессу его формирования нужно с максимальной степенью ответственности.
Квартира от застройщика
Одна из сфер активного использования преддоговора купли-продажи — это приобретение квадратных метров в новостройках. В роли «второй стороны» выступает юридическое лицо, недавно сдавшее дом в эксплуатацию и получившее разрешение на организацию заселения. ДКП не позволяет оформлять право собственности на еще недостроенные объекты — такие сделки реализуются исключительно по ДДУ.
Квартира в ипотеку
В операциях такого типа участвуют сразу три стороны: продавец, покупатель и непосредственно кредитор, в роли которого выступает банковская организация. Причем в преддоговор условия банка могут не вписываться — контрагентам нужно только прописать порядок действий на тот случай, если компания откажет заявителю в выдаче ссуды. Финансовые учреждения требуют заверять бланки у сотрудников нотариальной палаты или в Росреестре, страхуя себя от всевозможных эксцессов. Учитывая все нюансы, становится очевидно, зачем нужна регистрация предварительного договора купли-продажи недвижимости.
Квартира с задатком
Нередко жилье приобретается на авансовой основе — путем внесения частичной оплаты еще до того, как был подписан основной ДКП. Размер такой транзакции прописывается в преддоговорном документе. Здесь же предоставляются и способы возврата денег: если продавец столкнется с немотивированным отказом, он оставит все средства себе. Вообще, такая форма преддоговора выглядит намного предпочтительнее, так как нарушителей соглашений, установленных таким образом, ждет куда более серьезная ответственность.
Квартира для несовершеннолетнего
При продаже или покупке недвижимости, полностью или частично принадлежащей не достигшему совершеннолетия ребенку, сделка производится под надзором со стороны органов опеки. Данная государственная структура также требует от контрагентов ПДКП регистрации документа в Росреестре или в нотариальной палате. При этом родители должны приобрести жилье ребенку с равноценными или улучшенными условиями для проживания и отчитаться об этом сотрудникам ООП.
Для чего нужен предварительный договор купли-продажи и как его составить
Представим, что собственник собирается расширяться — продает текущую жилплощадь по сходной цене, а затем вкладывает деньги в квадратные метры в новостройке. Он находит покупателя, получает от него словесные гарантии, после чего отдает задаток за «свежий», только что сданный в эксплуатацию дом.
Как только транзакция оказывается подтвержденной, продавцу приходит сообщение от потенциального «партнера», что тот отказывается от сделки, мотивируя свой поступок отсутствием желания. В итоге идеально спланированное мероприятие рассыпается, владельцу приходится искать нового клиента. Застраховать себя от подобного сценария развития событий можно только, благодаря ПДКП.
Как правильно подготовиться к составлению предварительного договора
Во время встречи с покупателем важно обговорить с ним условия предстоящей операции. Обсудить нужно все – от вопросов о вывозе мебели до срока передачи ключей. Потом все устные соглашения переносятся на бумагу, с задействованием того или иного унифицированного формуляра. В Гражданском кодексе типовых бланков такого класса нет, так что контрагенты могут составлять их сами или пользоваться информационной поддержкой профильных интернет-порталов. При необходимости документ отправляется на стол к нотариусу.
Образец ПДКП
Предварительный договор купли-продажи квартиры формируется по общим рекомендациям. Туда следует внести паспортные данные участников сделки, а также подробные описания непосредственного объекта договоренностей. Адрес, кадастровый номер, точная площадь — все необходимые сведения присутствуют в выписке из ЕГРН. Если у недвижимого имущества несколько собственников — продавцу придется заручиться их письменным согласием на проведение мероприятия. Загрузить шаблон бумаги для ознакомления можно, например, тут.
Ошибки и нюансы при составлении
Оплошности, допущенные в момент разработки документа, ни к чему хорошему не приведут. Избегать нужно следующих, достаточно типичных моментов:
- Несоблюдение требований к форме — только письменный вид, без устных соглашений.
- Не слишком четкое и информативное описание объекта договоренностей — самой недвижимости.
- Непонимание принципиальной разницы формата «задаток-аванс» — плохо прописанные условия предоплаты.
- Некорректно выполненный расчет.
Впрочем, цену в преддоговор вписывают редко, так как за то время, пока покупатель будет иметь на руках нужную сумму денег, рыночные ставки могут меняться в плане увеличения или уменьшения.
Всевозможные гарантии
Все вопросы о том, что значит предварительный договор купли-продажи, и кто составляет ДКП на квартиру, регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации. Соответственно, в случае несоблюдения ранее установленных требований одной стороной, вторая с легкостью и полным обоснованиям отправляется в суд. Практика показывает, что сотрудники вышестоящих инстанций выносят решения исключительно в пользу истцов. В итоге отказавшееся от сделки лицо не только выполняет взятые на себя обязательства, но и расплачивается с разнообразными неустойками.
Аванс и задаток
Два принципиально разных понятия: в первом случае речь идет о возврате средств покупателю при его мотивированном отказе от приобретения, во втором – об удержании продавцом определенной суммы в качестве гарантии. Именно задаточные средства станут основой дальнейшего судебного разбирательства, которое обязательно произойдет, если та или иная сторона откажется от ранее утвержденных обязательств. Вероятность того, что суд признает преддоговор незаключенным (например, из-за наличия юридически значимых ошибок в тексте бумаги), будет стремиться к нулю.
Если заключили соглашение только об авансе или задатке
Нередко происходят ситуации, когда контрагенты отказались от разработки документа (с дальнейшей его регистрацией в Росреестре или у нотариуса), и ограничились простой распиской. На практике оказывается, что квитанция о совершении задаточного платежа не несет в себе никаких функций, присущих именно ПДКП. В случае конфликта, максимум, на что может рассчитывать истец — это возврат (или, наоборот, отчуждение) указанной суммы денежных средств.
Последствия нарушения предварительного договора купли-продажи будущей недвижимости (квартиры или жилого помещения)
В рассматриваемых вопросах судьи, как правило, встают на сторону истцов. Суд накладывает на совершившее отказ юридическое или физическое лицо целый ряд обязательств. Во-первых, ответчик будет вынужден закрыть сделку – приобрести объект. Во-вторых, стоимость покупки увеличится из-за необходимости внесения платежей за неустойки. Все перечисленные меры наказаний обусловлены соответствующими статьями Гражданского кодекса Российской Федерации.
Возможность расторжения
ПДКП получает статус расторгнутого документа после того, как контрагенты подпишут ОДКП. Также свидетельство признается недействительным при наступлении тех или иных форс-мажорных обстоятельств. Конкретный перечень последних также прописывается в документе — закрытие банка-кредитора (если речь идет об ипотеке), утрата трудоспособности вследствие производственной травмы, разрушение объекта сделки, значительные изменения рыночных ставок на НИ и пр.
Потенциальные риски оформления
Несмотря на то что соглашение дает определенную степень правовой защиты обеим сторонам процесса (как покупателю, так и продавцу), определенные риски у контрагентов остаются даже после его подписания.
Недостаток гарантий на непосредственное приобретение
Физическое или юридическое лицо может отказаться заключать основное ДКП, причем даже по недостаточно мотивированным причинам. Подтолкнуть его к завершению ранее инициированного мероприятия возможно только в суде. В таком случае оплата по предварительному договору купли-продажи недвижимости (как аванс, так и задаток), вернется первоначальному владельцу, но потраченное время и сопутствующие убытки никто покрывать не будет.
Избежать подобного сценария развития событий можно, если обращаться за приобретением недвижимого имущества к надежным компаниям-застройщикам, таким как, например, «Авирон Девелопмент», занимающийся возведением коттеджных поселков на территории Воронежской области.
Вероятность, что преддоговор признают незаключенным
Нередко стороны процесса при разработке документа допускают различные ошибки. Важно помнить, что в рамках судебного делопроизводства, эксперты будут обращать пристальное внимание на любые неточности.
Наличие нескольких договоренностей на одно имущество
Не слишком чистые на руку продавцы нередко заключают сразу несколько соглашений, впоследствии передавая право собственности на объект покупателю, предложившему самые выгодные условия. Остальным «участникам» процедуры остается только судиться, тратя личное время на всевозможные разбирательства.
Потеря задатка при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости (ПДКП на дом или квартиру)
Такой сценарий развития событий возможен только при взаимодействии с недобросовестными продавцами. Тогда у человека остается только один выход, и заключается он в обращении сначала в полицию, а затем в суд.
Приобретение имущества с обременением
Случается при совершении любых сделок, касающихся квадратных метров, а не только по преддоговору. Подписав соглашение, покупатель может обнаружить, что на интересующий его объект наложены разнообразные тяготы правового характера: долги по коммунальным услугам, взносы за будущий капитальный ремонт и т. д. В подобном случае действовать нужно по прежней схеме — отправляться в судебную инстанцию, апеллируя к тому, чтобы признать ранее подписанный документ недействительным из-за обнаружения новых существенных обстоятельств.
Как долго действительно соглашение
Срок действия предварительного договора о намерении купли-продажи недвижимости (недвижимого имущества в виде квартир, домов, дач, участков и комнат) действует в рамках временного периода, установленного его непосредственными составителями. Если никаких сносок по данному поводу в тексте соглашения нет, то рамки юридического функционирования документа ограничиваются одним годом.
