Два дома на одном участке: можно ли построить 2 жилых здания и как это сделать
Семьи, «выросшие» из старой квартиры, обычно решают вопрос обеспечения достаточного пространства путем покупки нового жилья. Законодательство не предусматривает возможности пристройки к недвижимости, являющейся частью многоквартирного здания, каких-либо дополнительных объектов. Другое дело — выделенная частная территория, то есть находящаяся в индивидуальном пользовании земля, площади которой хватает для возведения еще одного домовладения. Здесь вполне можно рассмотреть вариант строительства, но при условии соблюдения законов и требований эксплуатационной безопасности. Можно ли построить два жилых дома на одном земельном участке, как зарегистрировать и оформить второе строение, и какие нюансы нужно учитывать? Давайте разбираться.
Общее представление
Если вы задумались о возможности постройки, в первую очередь следует проверить, законно ли будет ее возведение в конкретных обстоятельствах. Действующие законодательные нормы не содержат прямых запретов на тему того, какое именно количество домовладений может находиться на территории земли, находящейся в частной собственности. При этом существуют определенные ограничения по высоте (не более 20 м) и этажности (до трех этажей включительно).
Оптимальный сценарий — убедиться в отсутствии запрещающих положений через ознакомление с правилами землепользования и застройки, действующими в пределах отдельно взятого муниципального образования. Не будет лишним и получение в администрации градостроительного плана (ГПЗУ). Основываясь на содержании этих двух документов, можно понять:
- Допускается ли постройка второго дома на одном участке.
- Где конкретно, и с какими характеристиками.
- Что нужно исправить или устранить для получения разрешения.
При внесении проектных изменений стоит обратиться к услугам квалифицированных кадастровых инженеров, которые помогут подготовить технический план и зарегистрировать его в Росреестре. Основой пакета документов является декларация по объекту недвижимости, в которую по регламенту включают сведения о владельце, местоположении, статусе и кадастровом номере надела, а также приведено подробное описание характеристик. Приложениями служат поэтажные планы и абрис, выписка из ЕГРН и согласие, допускающее обработку персональных данных. Подача осуществляется через ближайшее отделение МФЦ либо в электронном виде на сайте Госуслуги.
Можно ли строить второй дом на участке
Отсутствие прямого запрета в законах не исключает наличия проблем с муниципальными властями. Известны прецеденты, когда уполномоченные органы давали по заявкам отрицательные ответы, руководствуясь обратным принципом: «раз не сказано, что допускается — значит, нельзя». Разумеется, подобная логика противоречит общей концепции права, однако для доказательства собственной правоты в суде потребуются не только время, но и деньги. Кроме того, существует немалое количество юридических проволочек и нюансов, касающихся санитарной и противопожарной безопасности, градостроительных нормативов и т. д.
Особенности оформления
Готовясь к строительству второго дома на одном участке, важно заранее предусмотреть все возможные препятствия начиная с самоуправства отдельных чиновников и заканчивая запретами, которые выносятся по формальным признакам.
Какие правила нужно соблюдать
Учитывая необходимость легализации будущей постройки, следует заранее определиться со статусом объекта и земли, на которой он будет располагаться. Теоретически количество строений не должно иметь принципиального значения, тогда как их характеристики являются важным аспектом, требующим особого внимания.
Жилой дом
В обиходе подобный термин может применяться для обозначения практически любого здания, будь то небольшой коттедж, многоэтажная «свечка» или административный комплекс, организованный на производственной территории. Однако в законе четко дается ответ на вопрос о том, что именно следует считать объектом ИЖС. К данной категории относятся пригодные для проживания постройки высотой не более 20 м, максимум — с тремя надземными этажами, которые нельзя разделять на несколько отдельно стоящих корпусов.
При оценке этажности не учитывается обустроенное между кровлей и потолочным перекрытием верхнего уровня техническое пространство — при условии, что речь не идет о полноценной мансарде. Аналогичным образом не принимается во внимание цоколь, верхняя точка которого находится ниже двух метров относительно планировочной отметки. Оценка пригодности к эксплуатации в качестве жилого объекта основывается на соответствии внутренних помещений санитарным и гигиеническим нормам, а также нормативам, призванным обеспечить безопасность жильцов.
Нужна наша консультация?
Если при работе с сайтом или в процессе выбора проекта у вас возникли вопросы, обратитесь за помощью к нам
Когда можно строить 2 дома на одном земельном участке
Существующая классификация определяет принадлежность надела к той или иной категории, которая, в свою очередь, устанавливает перечень возможных вариантов его использования. Так, запрещается возводить коттеджи на территориях, относящихся к лесному фонду, полевой или огородной земле, тогда как статус ЛПХ, ИЖС или ЛПТ допускает подобную эксплуатацию. При этом объект может быть предназначен как для проживания, так и для удовлетворения различного рода хозяйственных потребностей, возникающих у собственника.
Получить всю необходимую информацию, дающую четкое представление о том, можно ли построить 2 жилых дома на 1 участке, поможет выписка из ЕГРН. В реестре приводятся общие данные по недвижимости, сведения о местоположении и предназначении и т. д. Обязательными требованиями при регистрации являются межевание и учет в кадастровой службе, закрепляющий идентификационный порядковый номер, достоверные координаты и точные размеры площади. Кроме того, необходимо подтвердить право владения, а также проанализировать содержание градостроительного плана (ГПЗУ) и правил землепользования (ПЗЗ). Будущее домовладение не должно нарушать ограничительную разметку — красные линии, отделяющие общественные территории, на которых запрещено частное строительство.
Отдельного внимания заслуживает статус земельного владения. Существует понятие особо охраняемых участков: так, близкое расположение водоема исключает возможность постройки жилых зданий, а наличие памятников или объектов, представляющих культурную ценность, требует дополнительного согласования с контролирующими органами. Все перечисленные нюансы следует уточнять и проверять заранее — во избежание потери времени и денег, обусловленной исполнением требований о сносе или реконструкции.
Планирование территории
Если результаты изучения документации подтверждают возможность строительства, можно переходить к разработке плана. Расположение двух домов должно учитывать вышеперечисленные правила и нормативные требования, особенно в части соблюдения минимально допустимых расстояний и соотношения с красными линиями. Точные значения приводятся в содержании правил землепользования, устанавливаемых местной администрацией. Как правило, от ограничительной разметки выдерживается дистанция не менее трех метров. Для участков нестандартной формы и малыми габаритами поиск подходящего места, отвечающего стандартом ПЗЗ, может быть сопряжен с дополнительными трудностями.
Еще один важный аспект — плотность застройки. В случае с типовыми объектами площадью в 6-12 соток выделяемое пятно обычно составляет 40%. Использовать всю землю как площадку для фундамента не получится — свободная территория, которая остается вокруг зданий, по итогу не может оказаться меньше указанного значения.
Порядок регистрации
Регистрационная процедура выглядит точно так же, ничем не отличаясь от алгоритма, установленного для одиночных построек. При оформлении двух домов на одном земельном участке можно взять фото с образцами документов, выложенные на сайтах муниципальных ведомств в свободном сетевом доступе. Алгоритм не предусматривает обязательного получения разрешения или ввода в эксплуатацию через подписание акта, однако своевременное уведомление администрации и согласование строительных работ является неотъемлемым условием — так же, как и отправка технического плана по их завершении.
При подаче заявления следует указать, что на территории находится два здания. Уполномоченные должностные лица проведут проверку на предмет соответствия действующим нормам, после чего перенаправят документацию в Росреестр — для завершения процедуры оформления. Стоит также напомнить о действии льготной программы «дачная амнистия», предлагающей домовладельцам упрощенную схему регистрации частных построек путем отправки в регистрационный центр технического плана и декларации. Впрочем, подобный порядок не отменяет обязательности проведения проверочных мероприятий, так что обращаться к кадастровым инженерам для составления техплана придется в любом случае.
Альтернативные варианты
При желании можно упростить задачу и обойти возникающие ограничения, воспользовавшись довольно распространенным алгоритмом. Один из двух домов на участке официально регистрируется в статусе жилого строения — через подачу уведомления или отправку декларации по установленной схеме. Второе здание легализуется в качестве хозяйственной постройки, например, бани, что гораздо проще и быстрее с точки зрения оформления сопроводительной документации. При этом использовать его можно как по указанному назначению, так и для полноценного проживания.
Еще один способ актуален в обстоятельствах, когда место не отвечает требованиям, прописанным в правилах пользования, либо местное ПЗЗ категорически ограничивает возможность строительства двух домов. Решить вопрос помогает разделение земли на самостоятельные объекты: достаточно вызвать кадастрового специалиста и провести процедуру межевания. Алгоритм работает при условии, что получаемые на выходе наделы имеют площадь не менее семи соток. Делить территорию можно как угодно, однако нужно помнить, что новые участки также должны соответствовать стандартам ИЖС.
Наконец, еще одним — наиболее сложным и потенциально проблемным — является вариант с судебной легализацией. В полномочия судов входит признание права собственности в отношении уже существующих зданий, однако итоговое решение по разбирательству будет зависеть от целого ряда факторов. Следует заранее убедиться в том, что в проекте соблюдены минимально допустимые расстояния, земля не подпадает под категорию строгого ограничения, а технические и эксплуатационные характеристики отвечают нормам безопасности.
Полезные рекомендации
Планируя постройку второго дома на одном участке, стоит записаться на консультацию к квалифицированному юристу по земельным вопросам. Подробный правовой анализ проектной документации позволит определить потенциальные риски и возможные слабые места, подтвердит или опровергнет перспективы идеи нового строительства и поможет определить оптимальный порядок регистрации нового объекта в предпочтительном статусе. Грамотный специалист подскажет, как разобраться в нюансах существующих ограничений, даст экспертную оценку ситуации, при которой на земле уже возведены неоформленные строения, и найдет решение поставленной задачи с наименьшими финансовыми и временными издержками.
Возможные причины отказов
Важно понимать, что итоговое решение принимается должностными лицами, наделенными соответствующими полномочиями ввиду специфики деятельности представляемых ими ведомств. К числу факторов, которые могут быть заявлены в качестве основания для отрицательного вердикта по результатам рассмотрения проекта, относят:
- Несоблюдение требования о минимально допустимых расстояниях, которые должны разделять контур жилого строения и границы земельного участка. Стандартная практика — ограничение в три метра до забора, установленного по периметру, а также минимальная шестиметровая дистанция между двумя капитальными постройками.
- Нарушение правила о предельной плотности частной застройки и превышение максимально допустимых показателей по параметрам высоты или этажности. Все действующие регламенты прописаны в актуальной редакции ПЗЗ, что обусловливает необходимость принятия во внимание положений данного документа. Кадастровый инженер поможет уточнить текущие стандарты, определяя оптимальные значения исходя из специфики места, выбранного под строительство.
Опытные инженеры стремятся избежать ситуаций, в которых власти выносят в адрес собственников различного рода предписания и запреты. Проект составляется с учетом особенностей земельного участка, норм, правил землепользования и ГПЗУ. К числу ключевых обстоятельств, исключающих возможность постройки, относят:
- Превышение максимально допустимого процента плотности застройки из-за возведения нового здания.
- Отсутствие возможности соблюдения отступов и ограничительной маркировки ввиду нестандартной формы надела.
- Наличие ограничений, установленных положениями устава садового некоммерческого товарищества (СНТ).
- Принадлежность к охраняемой категории — ввиду близкого расположения к водоемам или объектам культурного наследия, лесным массивам и т. д.
Подведем итоги
Перед тем как построить второй дом на участке, следует тщательно проверить все правовые регламенты, убедившись в отсутствии локальных запретов. Проект должен в полной мере отвечать эксплуатационным требованиям и стандартам безопасности, а в ходе прохождения регистрации нужно строго придерживаться установленного порядка.
Если вы ищете подходящее место для комфортного проживания, предлагаем обратить внимание на предложения компании «Авирон Девелопмент», которая занимается возведением коттеджных поселков в экологически чистых районах Воронежской области. Удобная планировка коттеджей, развитая инфраструктура жилого комплекса – делайте выбор в пользу качества и безопасности жизни!
Вопрос-ответ
Какие трудности могут возникнуть с оформлением?
Действующий закон не запрещает подобную практику, однако решать вопрос обычно приходится на уровне местных контролирующих органов. Исходя из этого лучше заранее согласовать строительство с администрацией, а также исключить формальные поводы для отказа во внесении объекта в Росреестр.
Что нужно учитывать при постройке двух жилых зданий?
Существуют нормативы, связанные с обеспечением безопасной эксплуатации, которые определяют максимальную высоту, этажность, удаленность от других строений и иные характеристики. Любое нарушение, выявленное при проверке, может обернуться необходимостью проведения реконструкции.
Какие документы потребуются?
Перед тем как зарегистрировать второй дом на участке, нужно подготовить декларацию на недвижимость и выписку из ЕГРН, а также оформить сопутствующие приложения, полный перечень которых указан на официальном сайте уполномоченного ведомства.
