Генеральная доверенность на продажу недвижимости: как правильно написать и оформить документ
Сделки, связанные с передачей прав на объекты недвижимого имущества, будь то частные дома или коммерческие помещения, не требуют обязательного личного участия собственника. Закон допускает возможность передать полномочия на осуществление необходимых действий официальному представителю, выступающему от лица и в интересах доверителя. Подобный вариант весьма удобен для тех, кто не хочет тратить лишнее время, либо опасается совершения ошибок в процессе сбора и подготовки необходимой документации из-за нехватки юридических знаний. Как правильно оформить генеральную доверенность на продажу недвижимости — квартиры, дома или земельного участка, что нужно сделать для получения нотариального заверения и какие нюансы следует учитывать, чтобы обезопасить себя от нежелательных последствий? Давайте разбираться.
Общее представление
Оформление документа изначально предполагает участие двух сторон — доверителя и доверенного лица, один из которых передает право на совершение определенных действий от своего имени, а второй — подтверждает согласие и берет на себя ответственность за добросовестное исполнение. Каждый из субъектов должен быть совершеннолетним и дееспособным. Обязательное условие — составление акта в письменной форме, с соблюдением базовых требований и указанием конкретных полномочий, которыми наделяется официальный представитель. Перечень определяется в индивидуальном порядке и может включать в себя подготовку документации к сделке купли-продажи, заключение и подписание соглашения, получение и передача денежных средств, а также регистрацию объекта в государственных органах.
Виды доверенностей
Существует несколько разновидностей рассматриваемых документов:
- Разовые — составляются для единоразовой реализации конкретных задач, выполнение которых по умолчанию означает прекращение действия.
- Специальные — оформляются для многократного совершения типовых операций, без количественных ограничений.
- Генеральные — фактически передают право распоряжения недвижимым имуществом в полном объеме, подразумевая участие доверенного лица во всех сделках.
Стоит отметить, что при делегировании полномочий по покупке или продаже обязательным условием является нотариальное оформление.
Когда требуется этот документ
В качестве официального представителя обычно выступает риэлтор или юрист, выступающий от имени продавца или покупателя, либо иной субъект, привлекаемый для решения подобных вопросов. Необходимость участия нотариуса обусловливается высокой стоимостью недвижимости. Являясь независимой стороной, он подробно разъясняет участникам возможные последствия предоставления доверенности на переоформление квартиры, распоряжение долями или передачу права собственности, а также проводит комплексную проверку предоставленных документов. Нотариальная регистрация фактически выполняет функцию защиты интересов собственника, сводя к минимуму вероятность наделения указанными полномочиями сомнительных лиц. Заверение соглашения служит официальным аргументом при возникновении правовых споров, исключая возможность незаконного отказа от исполнения обязательств и позволяя привлечь к ответственности в случае выявления нарушений, затрагивающих интересы стороны доверителя.
Генеральная доверенность вместо согласия при продаже квартиры
Использование документа в подобных сделках допускается, однако не пользуется популярностью, так как существует вероятность оспаривания операции, например, одним из супругов. По этой же причине в постановке имущества на учет может отказать и регистратор, выдвинув встречное требование о предоставлении официального одобрения купли-продажи вторым собственником.
Представительство при оформлении дарственной
Посредники наделяются правом составления договоров дарения в тех случаях, когда одна или обе стороны не имеют возможности присутствовать лично — данное положение закреплено в содержании главы 32 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В чем отличие генеральной доверенности
Название подчеркивает максимально широкий спектр предоставляемых правомочий, которые предполагают, что доверенное лицо вправе выполнять все необходимые действия с фигурирующим в документе объектом недвижимости. Представители получают возможность распоряжаться имуществом любыми законными способами, принимать решения по оформлению и регистрации, а также совершать иные операции от имени владельца. Разовая и специальная формы обычно применяются в рамках подготовки к сделкам, тогда как полное представительство включает в себя итоговое подписание договоров купли-продажи.
Как и где оформить доверенность
Для передачи полномочий необходимо посетить нотариуса. Обязательное личное присутствие требуется только от доверителя — для подтверждения добровольности и осознанности принимаемого решения. При наличии факторов, ограничивающих возможность самостоятельного визита, допускается вызов на дом — достаточно воспользоваться городским реестром, без привязки к конкретному местоположению. Заранее следует подготовить паспорта сторон, на случай отсутствия потенциального доверенного лица — копию удостоверения личности.
Нужна наша консультация?
Если при работе с сайтом или в процессе выбора проекта у вас возникли вопросы, обратитесь за помощью к нам
В некоторых случаях могут понадобиться дополнительные документы. Так, если в качестве субъекта, выступающего в роли доверителя, рассматривается несовершеннолетний или недееспособный — официальный опекун или представитель также должен обеспечить наличие документации, удостоверяющей его правовой статус. Что касается случаев с реализацией совместно нажитого имущества, то обязательным условием становится предоставление письменного согласия второго супруга.
Сроки действия
Законодательные нормы формально ограничивают период, на протяжении которого генеральная доверенность на право продажи недвижимости (для дома, квартиры, земли и т. д.) после оформления документов будет считаться действительной. Если в содержании не указана конкретная дата, то продолжительность по умолчанию считается равной одному году, за исключением ситуаций, в которых фигурирует собственность, находящаяся за рубежом. При этом стороны вправе самостоятельно согласовать более длительный интервал, и данное решение не считается юридическим нарушением.
Особенности регистрации
Для обращения к нотариусу доверитель должен иметь при себе паспорт, копию удостоверения личности, выбранного доверенного лица, а также документы, подтверждающие право владения недвижимым имуществом. Если речь идет о сделках дарения, понадобятся паспортные данные конечного получателя. Процедура заверения реализуется в стандартном порядке, с использованием типовых образцов и соблюдением юридических нюансов.
Стоит отметить, что в случае принятия решения об отмене разовой, специальной или генеральной доверенности на жилье — без права продажи и отчуждения либо с подобной опцией — обязанностью собственника становится уведомление всех известных ему третьих лиц, успевших вступить в правовые отношения с официальным представителем. При использовании варианта с максимально широким спектром полномочий выполнение данного условия может быть довольно проблематичным, что объясняет позицию большинства нотариусов, советующих прямо указывать перечень предоставляемых правомочий.
Основания для признания документа недействительным
Законодатель не устанавливает требований в отношении минимального и максимального срока действия, однако указывает, что отсутствие даты регистрации по умолчанию исключает обретение актом юридической силы. Подобные соглашения не влекут за собой никаких правовых последствий для сторон. Если данное условие соблюдено, но в содержании не прописана продолжительность передачи правомочий, акт автоматически утрачивает свой статус по истечении одного года с момента оформления.
Как выглядит генеральная доверенность на продажу квартиры
Структура документа остается неизменной для большинства сделок, тогда как содержание может меняться в зависимости от конкретных обстоятельств.
В верхней части формы указывается наименование, место и дата выдачи. Чуть ниже — ФИО доверителя, гражданство и место рождения, реквизиты паспорта, адрес регистрации и фактического проживания, а также сведения об органе, в котором производится оформление.
Следующий раздел — описание объекта недвижимости, выступающего предметом соглашения о передаче полномочий. Стандартная практика — указание местонахождения, площади по кадастровому реестру, информации о свидетельстве, подтверждающем право собственности, а также основаниях его получения.
Далее приводятся данные по субъекту, выступающему в роли доверенного лица. Стоит отметить, что закон допускает включение одновременного указания сразу на нескольких исполнителей, каждому из которых может быть вменен определенный объем правовых возможностей.
Обязательное условие — раскрытие в содержании специфики поручения, совершение которого доверяется официальному представителю. Для генеральной доверенности это могут быть любые сделки с фигурирующим недвижимым имуществом, в том числе — сдача по найму или правомерное отчуждение, не противоречащее законодательным нормам.
Заключительный раздел — опциональное определение срока действия, внесение пункта о возможности повторной передачи прав (либо о запрете на нее), а также подтверждение доверителем ознакомления и разъяснения ему правовых последствий принимаемого решения. Документ скрепляется личной подписью сотрудника, ответственного за выдачу. Посмотреть образец бланка можно здесь.
При заверении, обязательном для генеральной формы, в содержание также вносится информация о нотариусе. Подписывая доверенность, он удостоверяет собственное присутствие при совершении операции и предварительное проведение проверки, подтверждающей личные данные и дееспособный статус доверителя. Здесь же проставляется реестровый номер и указывается сумма, полученная за предоставленную услугу.
Потенциальные риски для участвующих сторон
Предоставление доверенному лицу максимального перечня правомочий фактически означает, что оно может самостоятельно совершать любые виды сделок с недвижимостью от имени собственника. В подобных случаях возникают предпосылки для наступления негативных последствий, основанием для которых могут являться:
- Осуществление представителем различных действий без ведома владельца имущества, противоречащих интересам последнего, и выступающих поводом для судебного оспаривания. Такие ситуации оборачиваются проблемами для обеих сторон, зачастую перетекая в продолжительные и затратные разбирательства, поэтому юристы рекомендуют относиться к выбору доверенных лиц с максимальной тщательностью.
- Совершение сделок уже после того, как документ утратил юридическую силу ввиду истечения срока или отмены по инициативе доверителя. На практике встречаются ситуации, когда добросовестная сторона не была своевременно уведомлена об отсутствии у субъекта права распоряжения недвижимостью — как правило, суды признают подобные операции недействительными, требуя возместить понесенные убытки. В целом, перед началом взаимодействия по генеральной доверенности рекомендуется обратиться к нотариусу и удостовериться в правомерности декларируемого юридического статуса.
- Заключение договоров аренды или купли-продажи на условиях, не соответствующих интересам доверителя. В содержании зачастую указываются только правомочия, но не приводятся конкретные требования к распоряжению недвижимым имуществом. Из-за этого может сложиться ситуация, когда сумма сделки, ранее согласованная между покупателем и официальным представителем, оказывается заметно меньше, чем ожидания собственника. Кроме того, юридическое обязательство не возникает в отношении любых условий, согласованных доверителем и представляющим его лицом в устной форме.
Чтобы избежать перечисленных рисков и свести к минимуму вероятность наступления неблагоприятных последствий, рекомендуется составлять договор максимально подробно. Не стоит полагаться только на доверительные отношения даже в тех случаях, когда речь идет о передаче полномочий друзьям или близким родственникам.
Можно ли отменить доверенность
Такая возможность существует в любой момент времени начиная с даты регистрации документа. В том числе — при указании в содержании конкретной продолжительности. Все, что нужно — это согласовать посещение любого нотариуса, являющегося членом нотариальной палаты, внести плату за оказание услуг и написать соответствующее заявление. Специалист регистрирует изменения в едином цифровом реестре, после чего доверенное лицо в течение 24 часов получает уведомление об отзыве полномочий. Закон не требует предпринимать дополнительных действий, однако на практике рекомендуется также уведомить представителя самостоятельно, чтобы избежать совершения операций, которые впоследствии могут быть признаны неправомерными.
Когда доверенность считается недействительной
Основаниями для утраты юридической силы выступает не только решение собственника имущества или истечение срока, определенного по умолчанию либо содержанием документа. К числу факторов, обусловливающих невозможность реализации сделок, также относятся:
- Смерть владельца имущества или доверенного лица.
- Официальное признание дееспособности или пропажи без вести одного из участников.
- Отсутствие у нотариуса права заверения на момент регистрации.
Сколько стоит оформление
Тарифы на оказываемые услуги устанавливаются городской нотариальной палатой. Итоговая сумма включает в себя оплату государственной пошлины и работу специалиста, в том числе предоставление консультации и составление акта. Кроме того, на значение влияет количество участников, указываемых в содержании. Ознакомиться с актуальными ставками можно с помощью официальных сайтов некоммерческих профессиональных объединений.
Заключение
Передача полномочий по совершению сделок с недвижимостью — это распространенная практика, позволяющая собственникам сэкономить время и избежать ошибок, способных повлечь за собой неблагоприятные последствия. При этом важно, чтобы выбранный представитель был добросовестным, а составляемые документы отвечали законодательным требованиям. Специалисты компании «Авирон Девелопмент» рекомендуют обращаться к профессиональным нотариусам, которые точно знают, как написать доверенность на продажу квартиры, дома или земельного участка.
