Как быстро закрыть ипотеку: советы и лайфхаки для выгодного погашения ипотечного кредита
Каждый заемщик, приобретающий недвижимость с помощью схемы привлечения банковских средств, рано или поздно начинает задумываться о сокращении суммы ежемесячной оплаты и уменьшении продолжительности периода, на протяжении которого должны выплачиваться эти деньги. Чем раньше мысли о досрочном возврате начнут воплощаться в жизнь, тем скорее наступит момент закрытия займа и освобождения от обязательств перед кредитным учреждением. При этом не стоит забывать, что грамотное использование различного рода финансовых механизмов и инструментов позволяет получить дополнительную выгоду. Как можно быстрее рассчитаться с ипотекой, какие способы и советы помогают правильно сократить срок, уменьшить выплаты и погасить основной долг, реально ли выплатить ипотечный кредит намного раньше, чем это предусмотрено договором? Давайте разбираться.
Общее представление
Законодательные нормы не предусматривают ограничений, которые запрещали бы заемщикам возвращать задолженность и вносить проценты раньше, чем того требует соглашение с банком. Алгоритм процедуры досрочного погашения зависит от политики кредитора — в одних случаях достаточно внести деньги на расчетный счет и выполнить операцию через мобильное приложение, в других — придется лично посетить ближайшее отделение и написать заявление. Второй вариант видится менее удобным ввиду возникновения лишних временных издержек, однако также позволяет достичь желаемого результата.
Оплата, произведенная вне графика, то есть до наступления очередной даты, является основанием для перерасчета суммы ежемесячного платежа или сокращения срока, в течение которого заемщику предстояло возвращать задолженность по частям. Существуют разные схемы и лайфхаки на тему того, как можно быстрее закрыть ипотеку и правильно погасить кредит — выгоднее, чем предусматривало изначальное предложение, и так, чтобы это не повлияло на рейтинг в будущем.
Выбор конкретного варианта зависит от первоначальных условий, поэтому стоит заранее ознакомиться с положениями действующего договора. Важен каждый аспект — например, отдельные банки не допускают внесение досрочных платежей созаемщиками, не имеющими при себе нотариальной доверенности, подтверждающей делегирование основным субъектом данного права. Стоит отметить, что теории о существовании «серых списков», в которые якобы вносят клиентов, выплачивающих займы раньше времени с меньшей прибылью для кредитора, на самом деле не имеют под собой оснований. Подобные операции никак не сказываются на клиентском статусе или кредитном рейтинге.
Зачем гасить ипотеку досрочно
Опережение графика, изначально согласованного с кредитно-финансовой организацией, помогает сократить общую величину задолженности. Как следствие, сокращение переплаты, возникающей в результате начисления процентов за пользование деньгами. Таким образом, клиенты банков, использующие схемы досрочного погашения ипотечного кредита, получают возможность снизить размер обязательной ежемесячной выплаты либо уменьшить общую продолжительность действия договора — в зависимости от того, какая именно стратегия была выбрана изначально.
Также стоит напомнить, что до тех пор, пока долговое обязательство не будет исполнено в полном объеме, объект недвижимости остается залоговой собственностью банковской организации. Систематическое нарушение договоренностей, пусть даже при наличии объективных обстоятельств, например, сокращения по месту работы — в конечном итоге может привести к выставлению имущества на торги для компенсации невыплаченного остатка. Вероятность подобного исхода обычно не радует плательщиков, пока еще не успевших стать полноценными владельцами с точки зрения закона, и зачастую создает психологический дискомфорт, мешая принимать важные решения — например, о смене места работы.
Как лучше выплачивать ипотеку
Практика показывает, что наиболее эффективным досрочное погашение ипотечного займа оказывается в первые годы. Каждая выплата формируется из двух слагаемых — части основного долга и суммы процентов, начисленных по применяемой ставке. При этом несмотря на равнозначность платежей по графику, пропорция указанных составляющих оказывается разной — схема аннуитета предполагает акцент на процентной переплате в рамках начального периода, тогда как ближе к концу действия договора практически все деньги идут на уменьшение тела кредита.
Если не принимать во внимание фактор инфляции, на фоне которого национальная валюта любой страны постепенно обесценивается от года к году, активное внесение дополнительных средств в течение первых лет позволяет рассчитывать на заметное снижение платежа по ипотеке (или сокращение срока — кому как удобнее).
Варианты досрочного погашения
Заявка на выполнение соответствующей операции принимается кредитно-финансовыми организациями в представительских отделениях либо через мобильное приложение. Обязательное условие — указание формата. Традиционно доступны полный или частичный — в первом случае речь идет о расчете общей суммы с процентами на момент обращения, во втором — об указании самостоятельно определяемого размера оплаты, даты списания и предпочтительном результате. Стоит заранее уточнить, можно ли уменьшить срок ипотеки, или способы быстрого погашения допускают только сокращение ежемесячного взноса.
Нужна наша консультация?
Если при работе с сайтом или в процессе выбора проекта у вас возникли вопросы, обратитесь за помощью к нам
Какой вариант выбрать
Обычно специалисты рекомендуют делать акцент на продолжительности действия договора, так как подобное решение помогает сократить суммарную процентную переплату. Это правило работает во всех случаях, вне зависимости от того, идет ли речь о нескольких миллионах или паре сотен тысяч рублей. Однако при рассмотрении такого подхода зачастую игнорируется важный нюанс: заемщикам, которые выбрали уменьшение платежа, никто не запрещает продолжать платить столько же, сколько было изначально предусмотрено графиком соглашения.
Зачем такие сложности
Как быстро загасить ипотеку и заплатить долг банку, став полноценным собственником недвижимости? Методически сокращать размер обязательств, предъявляемых каждый месяц, и вместе с тем придерживаться правила внесения выплат в исходном объеме. Таким образом, каждая дополнительная оплата, внесенная досрочно и направленная на сокращение обязательной суммы, способствует получению важного преимущества в виде снижения потенциальных рисков.
Уменьшая срок, клиент все еще обещает банку ежемесячно вносить взнос, оговоренный при заключении договора в любых обстоятельствах. Неважно, планирует ли он отпуск, меняет работу, вкладывается во внеплановый ремонт или собственный бизнес — к моменту наступления определенной даты на счете должна быть все та же максимальная цифра, доступная для автоматического списания. Долговая нагрузка остается неизменной и продолжает ограничивать возможности заемщика.
Подобный расклад можно считать приемлемым до тех пор, пока финансовое положение позволяет свободно выплачивать сумму целиком. Любые изменения, побочным эффектом которых становится снижение личного достатка, могут повлечь за собой серьезные проблемы. И здесь выбор стратегии, направленной на уменьшение платежа, в полной мере раскрывает свои преимущества.
Чем дольше клиент оплатил досрочно, укладываясь в изначально установленную норму на месяц, тем менее существенными для него окажутся последствия, поскольку вместо условных 20 000 размер обязательной выплаты уже успеет снизиться до 15, 12 или даже 10 тысяч рублей. В сложный период можно свободно отказаться от практики опережающего погашения и выполнять только текущие условия договора до тех пор, пока ситуация не вернется в норму.
Как платят ипотеку за квартиру при аннуитетных платежах
Преимущество аннуитета — в четком помесячном разделении основного долга и процентов. Алгоритм предусматривает, что в первой половине срока большая часть от суммы пойдет на оплату начислений по ставке, в то время как сама задолженность будет уменьшаться в меньшей степени.
Чтобы было нагляднее, давайте рассмотрим простой пример. У нас есть ипотечный кредит на 1 200 000 рублей со ставкой 10% годовых, с продолжительностью в 96 месяцев (8 лет). Размер ежемесячного взноса — 18 209 руб., общая стоимость кредитования — 1 747 546, что подразумевает переплату более чем в полмиллиона. Допустим, что каждый месяц в распоряжении плательщика оказываются свободные 5 000 и он, следуя дружескому совету, хочет оплатить ипотеку как можно быстрее, правильно выбрав схему с вариантом погашения.
Сокращение срока
Если направить имеющийся резерв на уменьшение времени, в течение которого нужно выплачивать долг — экономия составит 171 647 рублей, а действие договора закончится через пять лет и восемь месяцев.
Понижение платежа
Второй метод может показаться менее выгодным — сэкономить получится только 103 540 руб. и 120 дней. Однако на заключительном этапе плата придется меньше пяти тысяч (вместо изначальных 18 209), благодаря чему собрать нужный остаток и закрыть кредит полностью можно гораздо раньше.
Погашение со понижением ежемесячного и увеличением досрочного взноса
Говоря о том, как быстро расплатиться за ипотеку, многие забывают о наличии дополнительных способах погасить займ — направления разницы между первичной и фактической обязательной выплатой на снижение всего ипотечного кредита. Если заемщик продолжит каждый месяц платить все ту же сумму, в общей сложности составляющую 23 209 руб., конечный результат окажется таким же, как и в случае с выбором в пользу сокращения срока, однако с дополнительным преимуществом в виде возможности в любой момент снизить долговую нагрузку по собственному усмотрению.
Можно ли вернуть страховку
Согласно действующему законодательству, лица, оформившие заем, обязаны страховать объект недвижимости, выступающий предметом сделки. Это гарантия, благодаря которой банк может не беспокоиться о возврате предоставляемых денежных средств в случае возникновения форс-мажорных ситуаций. У каждой финансовой организации свой перечень аккредитованных страховщиков, так что клиенты могут сравнить условия и выбрать более выгодное предложение.
Стандартная практика — заключение договора на год, по истечении которого сумма нового соглашения о страховании пересчитывается с учетом текущего остатка. Процедура повторяется до тех пор, пока обязательства плательщика не будут выполнены в полном объеме. Если же заемщик планирует активно гасить долг и отдать ипотеку как можно быстрее, после внесения последнего платежа можно будет подать заявление в СК, запросив возврат части уплаченных денег. Возмещение рассчитывается исходя из того, сколько дней осталось до окончания страховки (поэтому выгоднее завершать цикл в начале года) и перечисляется на счет в течение семи дней.
Стоит отметить, что частичные взносы также идут на пользу — чем меньше величина основной задолженности, тем дешевле будет обходиться каждый новый договор со страховщиком. Отправной точкой по закону считается выплата свыше 30% от стартовой суммы, однако многие компании предпочитают пользоваться собственными алгоритмами и коэффициентами расчета.
Как погашают ипотеку с помощью материнского капитала
Если дом или квартиру приобретает молодая семья, велика вероятность, что со временем у супругов появятся дети, и этот период придется на срок действия ипотечного кредита. С 2020 года государственная субсидия выплачивается уже на первого ребенка и может быть направлена на уменьшение задолженности. Как и в приведенных ранее примерах, чем раньше платеж окажется зачислен на расчетный счет банка — тем меньше окажется итоговая переплата.
При наличии соответствующих финансовых возможностей разницу между первоначальной и текущей обязательной суммой также стоит использовать как инструмент досрочного погашения — таким образом, долг будет закрываться гораздо быстрее, а совокупная нагрузка на семейный бюджет станет значительно меньше.
Программа поддержки, предлагаемая государством, предусматривает выплаты не только на первенца, но и на каждого последующего новорожденного с последовательным увеличением размера и возможностью получения дополнительных региональных субсидий. Именно поэтому многие пары исходя из личного опыта, дают советы и отзывы о том, как и по какой схеме можно быстро закрыть и погасить ипотеку, акцентируя внимание на преимуществах построения не только крепкой и дружной, но и по-настоящему большой семьи. Впрочем, в таких вопросах определенно не стоит руководствоваться исключительно финансовыми соображениями.
Использование налогового вычета
Еще один инструмент, помогающий быстрее распрощаться с долговыми обязательствами перед банком, это частичный возврат налоговых сборов, уплаченных ранее в бюджет в виде НДФЛ. В соответствии с законодательными нормами при расчетах учитывается не только основная сумма, но и начисленные проценты, так что каждый, кто купил недвижимость и платит ипотеку, вправе вернуть часть от общего объема транзакций, совершенных в отчетном периоде лимитом в три миллиона от стоимости и два миллиона от процентных выплат.
Говоря о главных положениях регламента, можно выделить следующие цифры:
- Суммарный налоговый вычет — до 650 000 рублей (260 000 — по квартире, 390 000 — по процентам).
- Расчетная ставка — 13% от фактически уплаченных взносов.
- Возмещение складывается из размера подоходного налога, переведенного работодателем плательщика в отчетном периоде.
Схема актуальна для ежегодного повторения до тех пор, пока не будет выбрана общая сумма установленного лимита. Каждый раз дожидаясь зачисления возврата на счет, его можно перенаправлять на частичное закрытие выданной ипотечной ссуды, получая выгоду от обновления стартовых условий кредитования.
Заключение
Для большинства людей получение заемных средств остается наиболее удобной возможностью, позволяющей приобрести новый дом или квартиру не дожидаясь, пока накопится нужное количество денег. Если вы знаете, как можно правильно платить ипотеку, чтобы быстрее выплатить долг перед банком, проблем с исполнением заявленных обязательств не возникнет. Специалисты компании «Авирон Девелопмент» советуют разумно соотносить собственные финансовые возможности и потенциальную долговую нагрузку, упреждая возникновение критических ситуаций на фоне влияния внешних и внутренних факторов.
