Какие документы нужны покупателю при покупке дома: правильное документальное оформление сделки
Если вы собираетесь приобрести жилье, рекомендуем до заключения договора ознакомиться с информацией, какие документы нужны покупателю при покупке дома. Эта необходимость обусловлена тем, что недвижимость невозможно вернуть продавцу или обменять ее на основании плохого качества, как, например, если бы речь шла о товарах в магазине. Приобретение недвижимого имущества требует внимания как на этапе выбора жилища, так и при оформлении документации.
Как искать варианты
Загородный коттедж, дачу или квартиру найти несложно, так как рынок жилья ежедневно пополняется. Гораздо тяжелее разобраться в тонкостях поиска и сделать выбор целесообразным. Наиболее практичным методом будет воспользоваться возможностями Рунета и онлайн-сервисами.
Много интересных вариантов можно найти на «Авито», «Cian», Яндекс-недвижимость. Благодаря встроенным фильтрам, системный поиск отнимает меньше времени и увеличивает вероятность встретить подходящее предложение. По предоставленным контактным данным на ресурсе можно связаться с продавцом и договориться о встрече.
Первичный рынок недвижимости
К данному сегменту относятся новостройки, которыми еще никто никогда не владел. Такого рода вариант подойдет тем, кто готов к рискам, связанным с новым, необжитым жильем. Ведь неизвестно, насколько оно функционально, удобно для проживания. Однако есть в объектах новостройки и положительный момент. Например, можно договориться с застройщиком реализовать свои идеи, относительно обустройства и дизайна помещения.
Вторичный рынок недвижимости
Здесь все гораздо проще, так как всегда можно получить сведения об особенностях недвижимого имущества. Другим преимуществом является доступная стоимость, и это самый веский аргумент в пользу вторички. Как происходит сделка, а также порядок оформления купли-продажи такого дома с земельным участком, будет описано ниже.
5 этапов покупки недвижимости
В вопросе выбора жилья важна последовательность. Пошаговые действия – это рациональное использование времени, возможность не упустить из вида самые разнообразные детали.
Этап 1: определение местонахождения и стоимости
Прежде всего, нужно определиться с географией, так как этот фактор имеет большое влияние на цену. Следующим шагом будет выбор населенного пункта:
- Небольшой городок или деревня.
- Поселок коттеджного, городского типа.
- Фермерское угодье, хозяйство.
- Садоводческое или дачное товарищество.
Если обстоятельства таковы, что после покупки необходимо оставить часть денег на ремонт или завершить обустройство, тогда лучше рассматривать варианты более удаленные от мегаполиса.
Этап 2: поиск объявлений
В помощь – информация из печатных изданий и, конечно же, поисковая строка в браузере. Если сформулировать запрос максимально четко, выдача может быть достаточно релевантной, что минимизирует время на поиски.
Также эффективный способ найти лучшее предложение по недвижимому имуществу – регистрация на Циане или Авито. Достаточно настроить фильтры, чтобы получить подборку вариантов. Такие платформы хороши тем, что можно сравнить цены и сделать визуальную оценку жилья. Минус в том, что вопрос, как оформить дом при покупке в собственность и какие документы нужны покупателю, придется решать самостоятельно.
Этап 3: изучение вариантов
При выборе недвижимости важно учесть особенности инфраструктуры и состояние коммуникаций. Следует учитывать степень ухоженности участка, наличие газоснабжения, вид отопления. Далее требуется определиться с такими нюансами, как:
- Тип здания (дача, коттедж, усадьба).
- Желаемая площадь, включая жилую, полезную, придомовую, землю под огород/сад.
- Количество этажей и комнат.
Наличие гаража, пристроек, бани, санузла (в помещении) поможет сузить подборку вариантов для анализа. Также весьма важен характер будущего проживания: будет ли оно постоянным, временным или только на лето. С учетом этих факторов выбирается жилой объект, с точки зрения строительного материала, используемого при возведении – дерево, кирпич, блоки, монолит, щиты.
Этап 4: какие документы нужно проверить при покупке дома
Необходимая документация включает:
- Доказательство права собственности – соглашение о последней сделке, приватизации или дарственная.
- Выдержку из ЕГРН, содержащую подтверждение регистраций, сведения о правообладателе и недвижимости, точные даты.
- Согласие родственников.
- Выписку из ПДН о дееспособности.
- Кадастровые, технические данные, ГПЗУ план.
- Доверенность, если это представитель.
Этап 5: заключение сделки
Если покупателя все устраивает, можно перейти к подписанию соглашения. Желательно бумаги подписывать в присутствии экспертного лица, который знает, как оформить договор для купли-продажи дома и какие документы нужны, чтобы купить недвижимость.
Нужна наша консультация?
Если при работе с сайтом или в процессе выбора проекта у вас возникли вопросы, обратитесь за помощью к нам
Как сразу отсечь ненужные предложения
Чтобы упростить задачу при поиске и не отвлекаться на изучение вариантов, которые не соответствуют личным предпочтениям, следует составить перечень пожеланий к жилому объекту уточняющего характера. В список может входить:
- Наличие достопримечательностей поблизости.
- Будут ли соседи.
- Какие коммуникации должны быть обязательно.
- Требования к размеру площади.
- Расположение дорог.
- Необходимость в дополнительных постройках.
- Общее состояние жилья.
Этот перечень поможет выделить преимущества некоторых жилых объектов в подборке вариантов и вычеркнуть неподходящие позиции.
Как делается купля-продажа дома: первый разговор с продавцом
Первое, о чем нужно спросить владельца: почему он продает свое жилье, и проанализировать причину. Если из-за переезда, например, в другой город или страну, то можно дальше продолжить диалог. Оплата дорогостоящего лечения своего здоровья или родственника – достойный поступок, но покупателю в этом случае следует убедиться, нет ли за недвижимостью каких-либо задолженностей. Погашение займов, кредитов – повод для проверки благонадежности или полного отказа от этого варианта.
Если все в порядке, тогда можно попробовать поторговаться, обосновав свои действия фактами. Следует выделить недостатки и сделать примерный расчет затрат на исправление дефектов. Внимательный осмотр жилья поможет найти несколько причин для снижения стоимости.
Какие документы требуются при покупке дома с земельным участком: зачем нужны садовые книжки
Факты подтверждения членства в СНТ выдаются сразу после вхождения в товарищество. Они доказывают право владения приобретенной землей, которую можно продавать, дарить и использовать на свое усмотрение.
На что обращать внимание при выборе дачи
Чем больше сведений о состоянии недвижимости узнает покупатель перед заключением сделки, тем меньше вероятность сожалеть впоследствии о своем приобретении. Важно соотнести цену жилья в соответствии с текущими рыночными тенденциями – следует насторожиться, если стоимость жилища окажется слишком выгодной. К важной информации относится:
- Общее благоустройство объекта, сбор мусорных отходов.
- Ежемесячные взносы на содержание территории, поддержание порядка.
- Экофакторы – лес, речка, озеро, ягодные и грибные места.
- Состояние домика, крыши, забора, чердака.
- Межевание участка земли, отвод грунтовых вод.
- Коммуникация, вода, газоснабжение, вид отопления.
Немаловажной деталью является доступность магазинов и мест для развлечения.
Нежелательные объекты
В список входят промышленные комплексы, химические лаборатории, фабрики, заводы, шумные шоссе. Чем дальше от мегаполиса, тем меньше таких факторов. Однако и удобств вдали от города будет на порядок меньше. Поэтому важно решить для себя вопрос, что в приоритете – полноценный отдых или сервисное обслуживание.
Риск купить дом с фальшивыми документами для оформления
Возможность столкнуться с аферистом при приобретении жилья всегда велика, если оформлять соглашение самостоятельно. Мошенники могут подделать не только бланки ДКП, но и подписи, печати. Если случилось столкнуться с двойной сделкой, то тогда права на собственность придется оспаривать в суде. По статистике, в большинстве случаев закон на стороне первого приобретателя.
Что покупатель может оценить без эксперта по строительству
Всегда можно проявить личную инициативу и проверить присутствие трещин, подтеков, сделать визуальный осмотр:
- стен и ремонта;
- защитных ограждений;
- пристроек и сараев;
- санузла;
- гаража и подъездных дорог.
Дополнительные проверки
В МФЦ можно самому взять ЕГРН выписку, указав будущий кадастровый номер, и изучить фактические данные об объекте, его конечной готовности. С помощью федеральных сервисов легко проверить подлинность лица и многое узнать о продавце. Можно заказать ГПЗУ со сведениями об участке и проследить количество переходов недвижимости к другим собственникам.
Какими ресурсами можно пользоваться
Многие источники есть в интернете, и найти их не составит труда. Для взаимодействия понадобится ввести точные данные, к которым покупатель имеет доступ:
- Росреестр и Госуслуги – предоставят все документы, какие нужны на покупку дома и для оформления регистрации.
- Федеральная нотариальная палата – здесь можно узнать, нет ли залога на квадратных метрах.
- RiskOver – сервис даст экспертную оценку и укажет на все возможные риски, связанные с приобретением.
- МВД – проверка личности, добропорядочности.
- ФНС – проверит ИНН, актуальный статус.
- Сайт приставов – возможные открытые дела.
- ГАС РФ – участие в судопроизводстве.
Если есть сомнения, можно настоять на том, чтобы продавец предоставил данные по своим кредитам, возможному банкротству. Без его согласия такие подробности не получить, но они важны для безопасности сделки.
Какие документы необходимы при покупке дома для регистрации права
Физическое лицо, которое доказало государству факт своего владения недвижимым имуществом, в случае мошенничества, приведшего к потере жилья, может получить возмещение через суд. Для этого нужно подготовить:
- ДКП по количеству сторон.
- Заявления сторон.
- Паспорта покупателя и продавца.
- Выписку из ЕГРН.
- Справку о зарегистрированных лицах.
- Квитанцию об оплате пошлины.
Требуются ли дополнительная документация
Перечень вложений подбирается индивидуально для каждого отдельного случая. Иногда необходимо предоставить свидетельство о разводе/заключении брака, если фамилии в паспортах и в свидетельстве на право собственности не совпадают.
Пакет документации неполный: чем это грозит
Ситуации, когда собраны не все справки, имеют регулярный характер, поэтому чиновники всегда идут на уступки. Если что-то не успели вложить, можно донести позже.
Документация для конкретных случаев
В особых ситуациях может потребоваться согласие:
- Участников – при общедолевом владении.
- Супруги – если он/она совладелец с равными правами.
- Органов опеки и попечительства – когда есть несовершеннолетние дети, беспомощные инвалиды.
Какие документы нужно смотреть при покупке дома на предмет ошибок
Наибольшее значение имеет ЕГРН. Даже одна маленькая опечатка в нем, может исказить всю информацию. Несовпадения реестрового, технического характера помешают продавцу и покупателю быстро завершить сделку. Грамматические неточности, допущенные по вине сотрудников Росреестра или нотариусов, исправляются ими самими в течение 3-5 дней.
Если ошибку обнаружил собственник, тогда ему потребуется подать заявление в МФЦ с уточнениями и правильными сведениями. Неверные кадастровые расчеты могут поставить под вопрос действительность прав собственности и довести до судебных разбирательств. Продажа недвижимости отложится до того времени, пока постановление не вступит в законодательную силу и ошибки будут устранены.
Подача документов на регистрацию
Вопросы, где оформляется купля-продажа дома и как подтвердить право собственности носят юридический характер и должны решаться:
- Нотариусом.
- В местном МФЦ.
- В региональном отделении Росреестра.
Обратиться в нотариальную контору нужно лично, а в многофункциональный центр и реестровое отделение – лично или онлайн.
Оформление жилья с земельным участком
Несмотря на то, что загородная недвижимость предполагает обязательное наличие надела земли, составление договора проходит так же, как и при покупке квартиры, с поправкой на подробности о прилегающих площадях и границах. В пакете документации должны присутствовать все регистрационные бумаги, включая расчеты кадастровых специалистов, а также:
- Реквизиты заинтересованных сторон.
- Описания нюансов передачи денег, авансов, частей.
- Ответственность за уклонение/неисполнение условий.
- Сведения о количестве комнат.
- Согласия родственников.
- Чек оплаты Госпошлины.
- Выписка из домовой книги.
- ДКП по количеству сторон.
Подготовка предварительного договора
Списка документов для оформления дома при покупке такое соглашение касается косвенно. Оно нужно, прежде всего, чтобы подтвердить свои серьезные намерения. Для этого вносится определенная сумма денег, часть стоимости. После этого недвижимость снимается с торгов и не предлагается другим желающим. Если покупатель находит другой вариант, то задаток ему возвращается, а залог приобретает статус неустойки.
Составление основного соглашения
Может заключаться в месте проведения расчетов у нотариуса, в депозитарии или через банковскую ячейку. В нем оговариваются следующие пункты:
- Стороны.
- Предмет соглашения.
- Порядок расчетов.
Акт приема-передачи
Документ фиксирует факт того, что продавец передает недвижимость покупателю. Рекомендуется подписывать после завершения расчетов по сделке. Также возможен вариант оформления передаточного акта одновременно с ДКП.
Какие документы нужно проверять перед покупкой дома
Необходимая документация:
- Заверенные копии справок правоустанавливающих и правоподтверждающих.
- Планы межевания.
- Выписка из ЕГРН.
- Техническая документация.
- Договора о поставке ресурсов, на газовое обеспечение и на коммунальное обслуживание.
- Взносы членские/целевые.
- Показания счетчиков.
- Состояние инженерных сетей.
Разрешение на строительство
Справку можно взять в местном отделении самоуправления. Если з/у входит в ЗОУИТ – зону территорий с особенными условиями, возможны разные ограничения на капремонт, высоту забора, зданий или полный запрет на любые переустройства.
Свидетельства на недвижимость и з/у
Подтверждает права владельца на имущество и прилегающую к нему территорию. Регистрируемая в Росреестре и в кадастровом учете, выдержка из ЕГРН определяет, какие документы при покупке дома с земельным участком должны быть у продавца в регламентируемом порядке.
Справка о количестве прописанных граждан
Можно получить только с согласия собственника или через правоохранительные органы, в МВД. Покупателю не стоит идти на сделку, пока нет точной уверенности в отсутствии по адресу зарегистрированных лиц.
Согласие на продажу от совладельца
Если таковой имеется, обязательно нужно получить от него подтверждение, заверенное в нотариальной конторе.
Как не попасться мошенникам: полезные советы и рекомендации
Есть несколько способов, которые помогут приобретателю установить несоответствия при заключении соглашения.
Сравните заявленную площадь участка с фактической
Для этого есть кадастровая документация, по которой можно сверить расчеты предыдущего межевания по инструкции. Следует обмерить всю прилегающую площадь до границ владений. Если размеры не совпадут, необходимо вызвать эксперта. Иногда разночтения случаются по вине соседей, которые по какой-либо подвинули свой забор.
Убедитесь, что предыдущие хозяева ранее не делали незаконных перепланировок
Схему внутреннего расположения комнат можно найти в технической документации. Легальные вмешательства в перепланировку должны быть отражены в кадастре.
Проверьте проектные документы на жилое здание
Они находятся на хранении в архивах, в управляющей компании или у застройщика, если жилье новое. Отследить факт соответствия помогут строительные специалисты.
Выводы
Заключение сделки – это сложный процесс, требующий тщательной проверки данных и внимательного отношения к любой мелочи. Даже имея представление, как самостоятельно оформить документы на покупку или продажу дома, можно совершить ошибки. Поэтому лучше решать такие важные задачи в сотрудничестве со специалистами.
