Постановка на кадастровый учет объекта незавершенного строительства: как зарегистрировать недостроенный дом

Перед тем как зарегистрировать объект незавершенного строительства, владельцу недвижимости необходимо познакомиться сразу с двумя нормативно-правовыми актами. Во-первых, следует изучить Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ — здесь представлены основные термины и определения, касающиеся процедуры. Во-вторых, ознакомиться с выкладками из Приказа Министерства экономического развития № П/0072 от 04.03.2022 "Об утверждении формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений« (Зарегистрировано в Минюсте России 04.04.2022 N 68048). Здесь описаны подробности, связанные с процессами формирования и заполнения технической документации. Конечно, соответствующую работу всегда можно передать профильным юристам, но с базовыми регламентами желательно разобраться самостоятельно.

Необходимость ставить на учет

В Единый государственный реестр вносятся сведения об уже наличествующих жилых постройках и обустроенных парковочных местах. Муниципальные служащие удостоверяются о состоянии исследуемых зданий, проверяя степень их готовности к дальнейшей эксплуатации. Однако, в ЕГРН можно внести сведения даже об объекте, который еще находится в процессе строительства. Ключевыми критериями, которые подтверждают возможность проведения учетных мероприятий, становятся: 

• соответствие всем требованиям, выдвигаемым ко всем типам недвижимого имущества (неразрывная связь с плоскостью земли, невозможность передвижения);
• наличие официального разрешения на старт стройки, зафиксированное по нормам ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации;
• минимально допустимая степень готовности (порядка 10—30%) — присутствие основных конструкций.

Правительственные сотрудники самостоятельно на локацию не поедут. Все инспекционные процедуры выполняются дистанционно, путем просмотра и утверждения документации. 

Что подразумевает учет 

Оформление объекта незавершенного строительства — это простая операция, смысл которой состоит в перемещении выкладок об ОНС в Единый государственный реестр недвижимости. Права на внедрение и изменение сведений, прописанных в ЕГРН, закреплены за определенными лицами.

Специалисты муниципальной структуры проверяют содержание бумаг, переданных им от заявителей и профильных инженеров. Они руководствуются преимущественно положениями, прописанными в Федеральном законе № 218-ФЗ и Приказе Министерства экономического развития № П/0072. Главные требования касаются именно технических планов — такие бланки заполняются исключительно в полном соответствии с текущими нормативно-правовыми актами. Если сотрудник Росреестра обнаружит нарушение, здание на учет постановлено не будет.

Как узаконить и зарегистрировать незавершенное строительство жилого дома: понятия и инструкции

Перед запуском процесса передачи сведений об ОНС в Единый государственный реестр недвижимости, следует познакомиться с основными определениями, присутствующими в рамках указанного мероприятия. 

№.	Основное понятие.	Краткое описание.
1.	Разрешение на строительство.	Допуск к проведению операций по возведению сооружения.
2.	Технический план.	Документ, отражающий характеристики ОНС.
3.	Кадастровый инженер.	Специалист, владеющий правами на проведение топографических исследований.
4.	Регистрация права собственности.	Процесс проработки правоустанавливающих документов на пользование, например, ЗУ.
5.	Учет при изменении объекта.	Интеграция изменений в ЕГРН, например, после переустройства.

Соглашение с инженером

Чтобы ОНС получил статус постройки с регистрацией в ЕГРН, владельцу потребуется доказать сотрудникам ведомства факт существования соответствующего здания. Делается это в согласно с прописанной в законодательстве инструкцией:

1. Получаем права на ЗУ.
2. Оформляем проект.
3. Реализуем экспертизу.
4. Забираем разрешающую документацию через Госстройнадзор.
5. Возводим ключевые узлы.

Следующий этап — составление техплана от кадастровых инженеров. Их квалификация должна быть подтверждена соответствующими аттестатами. Все исследовательские операции выполняются на основе предварительно заключенных договоров. В результате специалисты оформляют бумаги и отправляют в Росреестр вместе с заявлениями. 

Обследования, замеры, координирование

Оформление незавершенного строительства и регистрация недостроя в собственность — это мероприятие, которое не может обойтись без топографических работ. Алгоритм их реализации представлен в Приказе Министерства экономического развития № П/0072:

• Визуальный осмотр участка.
• Выявление координат ОНС с привязкой к геодезической сети.
• Изучение характеристик при помощи измерений и осмотра.
• Определение процента готовности.

Все сведения направляются в технический план, сначала в черновом, а затем и в чистовом формате. Специалисты применяют оборудование, которое дает точные замеры: тахеометры, нивелиры и устройства спутниковой навигации.

Необходимые документы

Сотрудники Единого государственного реестра недвижимости самостоятельно на место нахождения ОНС не выезжают. Они убеждаются в том, что объект соответствует всем критериям, исключительно благодаря подготовленным бумагам. Список бланков, подаваемых в Росреестр совместно с заявлением, прописан в ст. 14 и ст. 40 Федерального закона № 218-ФЗ. Внимательно ознакомившись с предложенными нормативно-правовыми актами, можно понять, что статусы основных удостоверений получают:

• Техплан.
• Разрешение на начало строительных работ.
• Право собственности на ЗУ.

Как только специалисты из ЕГРН вынесут по запросу положительную резолюцию, постройка превратится в зарегистрированный ОСН. Эксплуатировать подобное здание, конечно же, нельзя, однако у его владельца появляется возможность для заключения гражданских сделок.

Правоустанавливающие документы

Постановка недостроенного дома на кадастровый учет инициируется только в том случае, если заявитель может доказать, что именно он является собственником соответствующего ЗУ. Для этого потребуется следующий перечень документов: 

1. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости.
2. Арендный договор, подтверждающий факт лизинга земельного участка.
3. Распорядительный акт местных властей о выдаче места под застройку.

Все перечисленные бумаги оформляются через МФЦ, возможен также дистанционный формат. Сначала пользователь подает прошение, после чего может забрать заверенный сертификат в любом ближайшем отделении службы.

Разрешение на стройку

Документация, нормы оформления, заполнения и получения которой прописаны в ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, выдается только после согласовывания в государственных и муниципальных органах. Бланк отправляется к инженеру, проводящему исследование ОНС при помощи методов геодезической экспертизы и высокоточного измерительного оборудования. Затем он адресуется сотрудникам Росреестра вместе с заявлением.

Выписка на земельный участок

Место расположения строительной площадки также относится к классу недвижимого имущества. Сведения о ней должны присутствовать в информационных системах ЕГРН, причем в исчерпывающем виде. Получить документ, подтверждающий факт регистрации ЗУ в базах Единого государственного реестра, можно тремя разными путями: 

• Дистанционно через официальный портал ЕПГУ.
• С помощью сотрудников сети Многофункциональных центров.
• Посредством письменного запроса в службу Росреестра. 

В последнем случае обращение заполняется строго по образцу и отправляется заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. 

Технический план в 2022 году

Составлением техплана на ОНС может заниматься только кадастровый инженер, являющийся действующим членом саморегулируемой организации. Он должен быть способен подтвердить свои полномочия, продемонстрировав актуальный квалификационный аттестат. Специалист разрабатывает необходимую бумагу по инструкции, представленной в Приказе Минэкономразвития № П/0072. По нормам нормативно-правового акта в бланк включаются следующие информационные блоки:

• текстовая и графическая части, с подробным описанием координат контурных точек;
• назначение и эксплуатационные параметры (определяются по предложенной кадастровому инженеру проектной документации);
• процент готовности — итоговое решение сотрудника СРО, подкрепленный печатью и подписью.

Схематические чертежи этажей и отрисовки конструкций не составляются.

Образец технического плана ОНС

Типовые версии бумаги, а также регламенты ее заполнения, прописаны в Приказе Министерства Экономического развития № П/0072 от 04.03.2022. С ними в обязательном порядке следует познакомиться именно владельцу недвижимости. Конечно, разобраться в нормативно-правовом акте досконально сумеет только специалист с профильным образованием, однако даже поверхностный взгляд позволит избежать тех или иных критических ошибок. 

К процессу регистрации ОНС нужно подходить с максимальной степенью ответственности. Если сотрудники Росреестра обнаружат неточную или некорректную информацию, заявка отправится назад на доработку. Скачать бланк техплана можно тут.

Как оформить в собственность объект незавершенного строительства и поставить недостроенный дом на кадастровый учет: определение процента готовности

По завершении мероприятий по исследованию основных эксплуатационных характеристик сооружения, инженер должен заполнить технический план и подписать его и утвердить печатью. Речь идет о степени завершенности всех начатых строительных процедур. По закону статус ОНС присваивается исключительно постройкам, готовым к эксплуатации хотя бы на 10—30% (в зависимости от назначения). Проще говоря, на площадке должны присутствовать основные элементы конструкции: фундамент, стены, точки для подключения центральных коммуникаций и пр.

Координирование здания

Ключевая характеристика любого недвижимого имущества — это совокупность его контурно-топографических точек и границ. Для их выявления кадастровые инженеры применяют специальное оборудование: нивелиры, тахеометры, высокоточные измерительные приборы и устройства спутниковой GPS-навигации. Геодезические изыскания выполняются по заранее установленным и прописанным в законодательстве инструкциям. По их результатам составляется как текстовая, так и графическая часть технического плана. Если постройка впоследствии будет дорабатываться, реставрироваться или реконструироваться, ее владельцу придется снова обращаться за помощью к членам СРО.

Сложности в учете ОНС

Случается, что даже столь регламентированные и подробно прописанные в действующем законодательстве регистрационные мероприятия периодически завершаются отказами. Причиной тому могут стать следующие нюансы: 

1. Степень готовности здания — это оценочная характеристика, нередко варьирующаяся в зависимости от знаний, навыков и даже заинтересованности инженера. Для выявления параметра сотруднику СРО приходится принимать во внимание слишком много показателей.
2. Если обнаружится, что постройка возводилась с отклонениями от установленной проектной документации, эксперт обязательно отразит соответствующий факт в техплане. Впоследствии подобные помарки обязательно повлияют на решение, принимаемое сотрудниками Росреестра.
3. Сооружения, построенные до 2013 года, скорее всего, инспекцию с первого раза не пройдут, так как существует понятие об истечении срока годности определенных проектировочных бумаг. Нужно будет позаботиться об оформлении новой резолюции на начало строительных работ.

Все сложности можно избежать, обратившись к опытным юристам.

Справка о степени готовности постройки

Постановка на кадастровый учет объекта незавершенного строительства производится только после того, как инженер утвердит документ о том, что сооружение готово как минимум на 10—30% от проектного норматива. Чтобы дать такое заключение, специалист изучит множество параметров ОНС: преимущественный тип, задействованные в работе материалы, функциональные сметы, использованные технологии и пр. 

Полный регламент выполнения соответствующей проверке предложен в Приказе Минэкономразвития № 953 от 18.12.2015. Нужно уточнить, что данное решение носит оценочный характер. Проще говоря, его итоги могут меняться в зависимости от точки зрения самого эксперта. 

Перечень полезной документации

Название бумаги	Адрес страницы
Образец технического задания на строительство или реконструкцию.	https://clck.ru/samUA.
Образец технического плана для постановки здания или ОНС на кадастровый учет.	https://clck.ru/samUv.
Образец заявления о необходимости постановки объекта на учет в Единый государственный реестр недвижимости.	https://clck.ru/samVL.
Образец заявления о необходимости проведения строительной экспертизы для конкретного объекта недвижимого имущества.	https://clck.ru/samVs.
Образец выписки из ЕГРН (получается через МФЦ, ЕПГУ или посредством письменного обращения к сотрудникам Росреестра).	https://clck.ru/samWP.

Можно ли зарегистрировать объект незавершенного строительства — сроки процедуры, стоимость справки по ОНС

Специалисты разных муниципальных служб обязаны ответить на заявление владельца недостроенного здания в рамках установленных регламентом сроках:

• Бумаги подаются через Росреестр — до семи рабочих дней.
• Документы отправляются через Многофункциональный центр — до девяти рабочих дней.
• При дополнительном проведении кадастровых действий через ЕГРН и МФЦ — от 9 рабочих дней.

Сам бланк подготавливается за месяц — скорость выполнения мероприятий зависит от региона. Например, жителям Москвы и Санкт-Петербурга ждать придется меньше, по сравнению с гражданами Екатеринбургской области и Новосибирска. Госпошлина — 2 000 рублей для физических лиц и 22 000 руб. для организаций. 

Заключение

Сотрудники компании «Авирон Девелопмент» настоятельно рекомендуют ознакомиться со списком всех документов, необходимых для регистрации объекта незавершенного строительства. Перечень прописан в ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Там же указаны исчерпывающие подробности, касающиеся процессов регистрационного взаимодействия с будущими ОНС.