Снижение ставки по ипотеке: варианты, как можно снизить проценты по действующему ипотечному кредиту
Договоры кредитования, оформляемые при покупке недвижимости, отличаются продолжительностью действия — максимальный срок доходит до тридцати лет. Как показывает практика, за столь длительный период способно произойти немало событий как положительного, так и отрицательного характера. Финансовые кризисы, изменения курсов валют, вступление в силу новых программ поддержки или личные перемены в жизни заемщика — все это в определенной степени влияет на изначально согласованные условия. Если возникшие основания подразумевают возможность снизить ежемесячный платеж или договориться с банком о снижении процентной ставки по действующей или планируемой ипотеке, ей определенно стоит воспользоваться, получив для себя дополнительную выгоду.
Общее представление
Понижение платежной нагрузки — важный фактор с точки зрения собственного материального благополучия. Если учесть, что ипотечное кредитование — это займ, выплачивать который приходится не один год, даже скромная, на первый взгляд, разница в 1—3% от начального предложения позволяет сэкономить приличную сумму. Для достижения желаемого результата существует несколько способов, часть из которых можно использовать еще до подачи заявления.
Грамотный выбор банка
Для начала стоит объективно оценить собственные возможности, обратившись к критериям, которые банковские организации учитывают при рассмотрении заявок. В рамках подготовки следует обратить внимание на такие аспекты:
- Состояние кредитной истории. Чем меньше «в анамнезе» прецедентов нарушения договоренностей по займам, тем большее количество предложений будет доступно, и тем выше вероятность понижения процентной ставки по ипотеке.
- Подтверждение дохода. Наличие официального места работы с подтвержденной заработной платой позволяет кредитору не беспокоиться о соблюдении условий договора. Понятно, что в будущем возможны самые разные изменения, однако на начальном этапе это один из ключевых факторов.
Высокая конкуренция в банковском секторе обуславливает разнообразие предлагаемых программ. Чем больше вариантов будет рассмотрено и проанализировано, тем выше вероятность найти действительно выгодное предложение. Стоит заранее уточнить, можно ли снизить процент ставки по ипотеке и как это сделать, если Вы получаете заработную плату на банковскую карту, участвуете в корпоративном проекте, или подходите под критерии специальных акций, ориентированных на определенные категории заемщиков.
Сопутствующие факторы
Тип и площадь выбранного объекта недвижимости, уровень спроса в текущих рыночных реалиях, сумма займа и размер первоначального взноса, способ оформления сделки — все это характеристики будущего договора, которые влияют на его содержание. Меняя указанные показатели, можно добиться существенного улучшения первоначальных условий.
Специальные предложения от банков и застройщиков
Маркетинговые программы, реализуемые в рамках рынка недвижимости, разрабатываются с целью привлечения новых клиентов. Многие компании готовы пойти на уменьшение процентной ставки по ипотеке при оформлении страховки, оплате разовой комиссии, либо при получении согласия на участие в отдельном проекте, инициированном агентством недвижимости, представляющим их интересы. Для действующих договоров нередко предлагаются опции рефинансирования и реструктуризации, также позволяющие сократить общую сумму выплат. Важно помнить, что при рассмотрении возможностей не нужно стесняться задавать дополнительные вопросы и уточнять интересующие Вас моменты — как и с любым коммерческим предложением, здесь всегда найдутся моменты, в которых банк, фактически продающий собственный продукт, окажется готов пойти на определенные уступки.
Программы, причины и условия снижения процентной ставки по ипотеке
Льготные опции в рамках жилищного кредитования — тема, заслуживающая отдельного упоминания. Сегодня реализуется немалое количество проектов, поддержка которых осуществляется на федеральном и субъектном уровне. Выгодное оформление ипотечных кредитов доступно семьям с материнским капиталом, бюджетникам, военнослужащим, а также другим категориям населения. В отдельных случаях государство готово взять на себя до 35% от стоимости приобретаемого имущества, а применение социальных тарифов доступно и для займов, изначально выданных на менее привлекательных условиях.
Положительные факторы
Чем больше соответствие между статусом потенциального заемщика и изначальными требованиями, установленными программой банка, тем выше вероятность получить действительно интересное предложение. Портрет идеального клиента характеризует его как гражданина РФ в возрасте 21—75 лет (к моменту расчетной даты закрытия), имеющего положительную кредитную историю и официальное место работы с белой зарплатой, продолжительность трудоустройства на котором составляет не менее полугода. Дополнительные преимущества: наличие в собственности недвижимости или транспортного средства, ценных бумаг и иных активов, а также суммы денежных средств для взноса в размере 10—20% от общей стоимости выбранного объекта.
Можно ли снизить процент ставки по действующей ипотеке и как это сделать
Да, такая возможность существует и достаточно часто реализуется на практике. Основными инструментами, доступными заемщикам, в данном случае являются рефинансирование и реструктуризация.
Как рефинансировать ипотечный кредит
Процедура подразумевает переоформление сделки на условиях, в большей степени соответствующих клиентским пожеланиям, с выдачей новой суммы займа для покрытия имеющейся остаточной задолженности. Это один из эффективных методов привлечения клиентов, поэтому в поисках лучших предложений стоит рассмотреть варианты, предлагаемые другими банками. Многие крупные организации публикуют на собственных сайтах удобные калькуляторы, позволяющие самостоятельно внести основные данные, и рассчитать потенциальную выгоду.
Как реструктурировать ипотеку
Альтернативна — использование опции, которую готов предложить сам кредитор. Подобная схема фактически не предусматривает снижения процентной ставки по ипотечному кредиту, однако позволяет уменьшить размер ежемесячного платежа за счет увеличения срока кредитования. Актуально при возникновении временных финансовых затруднений, делающих исполнение договорных обязательств проблематичным, но зачастую приводит к увеличению общей суммы переплаты, так что здесь важно заранее оценить плюсы и минусы.
Нужна наша консультация?
Если при работе с сайтом или в процессе выбора проекта у вас возникли вопросы, обратитесь за помощью к нам
Какие документы нужны
Перечень документации, необходимой для подачи заявки на рефинансирование или реструктуризацию, всегда можно найти на сайте банка. Стандартный набор включает в себя паспорт заемщика, копию договора с приложением по графику выплат, справку для подтверждения дохода, а также трудовую книжку, в которой зафиксированы изменения, произошедшие с момента выдачи займа.
Этапы оформления
Вопрос уменьшения платежа или снижения процента по действующей ипотеке рассматривается на основании соответствующего заявления, где следует подробно изложить причины и обстоятельства сложившейся ситуации. Документ подается вместе с остальным пакетом, а также с выписками из ЕГРП о залоговом имуществе при условии его фигурирования в сделке. В случае вынесения положительного решения банк приглашает заемщика в ближайший офис для оформления нового договора, либо предлагает подтвердить операцию дистанционно через личный кабинет на сайте или в мобильном приложении.
Программы субсидирования
Еще один доступный вариант понижения ипотечной ставки и сокращения платежной нагрузки — меры господдержки, о которых мы уже упоминали ранее. На федеральном уровне к их числу относятся льготы на покупку жилья в новостройках (до 12 млн рублей для жителей Москвы, С.-Петербурга и областей, 6 млн. – для других регионов) и сельской местности (до 3% при первом взносе от 10%), семейная ипотека и материнский капитал, а также проекты для сотрудников бюджетных организаций и военнослужащих. В регионах к этому перечню добавляются локальные субсидии — так, на Дальнем Востоке молодым семьям предлагаются займы под 2%.
Эффективные инструменты снижения ставки ипотечного кредитования
Теперь давайте подробнее рассмотрим основные факторы, которые должен учитывать каждый потенциальный заемщик, планирующий приобретение недвижимого имущества.
Страхование
Действующие законодательные нормы определяют страховку объекта как обязательную — подобное правило применяется как к новостройкам, так и к «вторичке», так что здесь получить дополнительную выгоду не удастся. А вот заключение личного договора, согласно которому наступление определенных обстоятельств является гарантией погашения задолженности за счет страховой компании, рассматривается как вспомогательное преимущество, поскольку сводит к минимуму потенциальные риски. Как правило, разница по ставке варьируется в диапазоне 1—2%, однако здесь важно считать собственные расходы, связанные непосредственно со страхованием.
Актуальные предложения
| Банк | Условия при отсутствии страховки, п.п. |
| Сбер | +1 |
| ВТБ | - |
| Россельхозбанк | - |
| Открытие | +2 |
Статус заемщика
Деление по категориям — стандартная практика, облегчающая процедуру рассмотрения заявок. В большинстве случаев список критериев примерно схож: официальное оформление, место и стаж работы, уровень дохода, семейное положение, наличие собственного имущества, и т. п. При этом дисконт для отдельных групп будет отличаться. Так, одним из популярных вариантов считается участие в проектах, предусматривающих перечисление денег от работодателя на счет, зарегистрированный в банке, являющемся ипотечным кредитором.
Скидка для при покупке готового жилья
| Банк | Выгода при наличии зарплатной карты, п.п. |
| Сбер | -0,5 |
| ВТБ | - |
| Россельхозбанк | - |
| Газпромбанк | -0,3 |
Первоначальный взнос
Немаловажный критерий, определяющий фактическую величину будущего займа, и, как следствие, степень банковских рисков. Стандартная практика — определение базового значения, условно — в 10%. При этом процентную ставку по ипотеке можно как понизить, так и увеличить — в зависимости от того, большая или меньшая сумма относительно фиксированного показателя вносится клиентом.
Пример влияния стартового платежа на процент
| Величина первичной выплаты, % | Изменение п.п. |
| 10—15 | +0,5 |
| 15—20 | +0,2 |
| 20—50 | 0 |
| 50+ | -0,5 |
Размер кредита
Отдельные банки предлагают более выгодные условия для клиентов, планирующих приобретение дорогостоящей недвижимости. Многое зависит от региональной принадлежности — так, в Москве крупной считается сумма кредитования от 30 млн рублей, в Санкт-Петербурге — от 15 миллионов, тогда как в удаленных субъектах РФ аналогичный статус может присваиваться сделкам от 5 млн и выше.
Тип и площадь объекта
Дешевле всего обходится жилье в новостройках, дороже всего — загородная недвижимость, что обуславливается оценкой потенциальной ликвидности. Чем выше спрос, тем меньше устанавливаемая ставка.
Партнерские преференции
Скидки на базовое значение могут обеспечиваться в рамках промо от профильных агентств и брокеров. Подобный дисконт, как правило, не превышает одного пункта, однако остается неизменным на протяжении всего срока, и также помогает сэкономить на переплате.
Способ регистрации сделки
Активное развитие современных технологий также сопряжено с дополнительной выгодой. Для тех, кто сотрудничает с ведущими кредитными организациями, нелишне будет уточнить у менеджеров, можно ли снизить платеж и уменьшить процентную ставку по действующей ипотеке, как называется онлайн-проект по снижению процента, и какие документы следует оформить в электронном виде, чтобы получить желаемый результат.
Важно уточнить, что сама скидка обычно не превышает 0,3 пункта, а цифровая регистрация может оказаться платной, так что выгоду придется высчитывать отдельно. Так, при наличии двух вариантов, один из которых предлагает 5,85%, а второй — 5,55%, но с обязательным платежом в 7550 р., расчет займа на 1 миллион на 10 лет будет выглядеть следующим образом.
По базе
| Продолжительность, мес | 120 |
| Сумма кредита, руб. | 1 000 000 |
| Ставка, % | 5,85 |
| Платеж/мес., руб. | 11 027 |
| Итого переплата, руб. | 325 225 |
Через электронный сервис (-0,3%)
| Продолжительность, мес | 120 |
| Сумма кредита, руб. | 1 000 000 |
| Ставка, % | 5,55 |
| Платеж/мес., руб. | 10 877 |
| Итого переплата + взнос, руб. | 312 775 |
Специальные программы
Крупные застройщики нередко готовы компенсировать банку разницу в недополученной из-за предоставления дисконта прибыли. Впрочем, здесь также придется внимательно оценивать критерии сделки, поскольку есть вероятность, что итоговым плательщиком все равно окажется покупатель, получающий более высокую стоимость квадрата. Так, можно сравнить условия приобретения квартиры с первичным взносом в 2 миллиона, которые предлагаются в рамках государственного субсидирования (5,5 млн., 5,5%) и льготной схемы от строительной компании (5,9 млн., 2,55%).
По господдержке
| Продолжительность, мес | 180 |
| Выплата/мес., руб. | 28 598 |
| Переплата | 1 647 000 |
| Итого | 7 147 626 |
От застройщика
| Продолжительность, мес | 180 |
| Выплата/мес., руб. | 26 097 |
| Переплата | 797 401 |
| Итого | 6 697 401 |
При этом в тех случаях, когда оформление планируется на менее продолжительный период (до 10 лет), выгода от льгот, заметная во втором случае, фактически теряется. Если Вы планируете досрочное погашение — стоит заранее просчитать все варианты.
Платные предложения
Еще одна опция — внесение разового платежа — актуальна для погашения ипотеки строго по графику. Допустим, что исходные условия: миллион рублей, десятилетний срок, под 10%. Банк предлагает возможность оплатить перед оформлением 4,5%, то есть 45 000, для уменьшения процента и итоговой экономии. Считаем.
Изменение размера платежа без комиссионного сбора
| Продолжительность, мес. | Сумма ежемесячно | Переплата |
| 60 | 21 247 | 274 823 |
| 120 | 13 215 | 585 809 |
| 180 | 10 746 | 934 289 |
Нагрузка при уплате комиссии
| Продолжительность, мес. | Сумма, ежемес. | Переплата (с учетом взноса) |
| 60 | 20 517 | 275 992 |
| 120 | 12 399 | 532 828 |
| 180 | 9 847 | 817 531 |
Есть и еще один вариант: ипотека на меньшую сумму, т.е. на 955 тыс. руб. под исходные 10%.
Альтернативный расчет
| Продолжительность, мес. | Сумма, ежемес. | Переплата |
| 60 | 20 291 | 262 456 |
| 120 | 12 620 | 559 447 |
| 180 | 10 262 | 892 246 |
Таким образом, краткосрочное кредитование с опережением графика погашения оказывается выгоднее при взятии меньшей суммы по повышенной ставке, тогда как для больших займов эффективнее воспользоваться платной опцией банка.
Как подтвердить доход
Стандартная практика — оформление справки по банковской форме, представление выписки по счету, либо использование 2-НДФЛ. Влияние данного аспекта опционально — все зависит от конкретного кредитно-финансового учреждения.
Кредитная история
Проверяется через БКИ и отражает добросовестность заемщика с точки зрения исполнения обязательств по предыдущим договорам. Чем выше рейтинг, тем выгоднее и разнообразнее доступные варианты.
Дополнительный залог
Опция, интересная кредитору ввиду покрытия его потенциальных рисков. В случаях с ипотечными займами применяется для рефинансирования — на стадии переоформления обременения с залогового имущества.
Почему банк отказывает в снижении
Наиболее распространенные факторы — наличие просрочек по платежам, отказ от личной страховки, плохой рейтинг кредитной истории, а также высокая текущая финансовая нагрузка, обусловленная уже имеющимися у клиента займами.
Что делать при отказе
Закон не обязывает сотрудников банковских организаций раскрывать основания исходя из которых было принято отрицательное решение. Стоит проанализировать возможные причины, а также попробовать воспользоваться альтернативными предложениями, включая возможное рефинансирование.
Сколько раз можно снижать ставку
Ввиду отсутствия четких ограничений окончательное решение принимает непосредственно кредитор. Как правило, минимальный период между рассмотрением заявок составляет не менее двенадцать месяцев.
Законодательные нюансы
Четкого регламента, регулирующего порядок внесения изменений в рамках ипотечного кредитования, в нормативных положениях не приводится. Основным документом остается 102-ФЗ, где указаны правило оформления соглашения сторон и прав на приобретаемую недвижимость.
Заключение
Вероятно, каждого заемщика интересует, можно ли уменьшить проценты по ипотеке и как получить сниженную ставку. Грамотная подготовка, учитывающая все нюансы, повышает шансы на успешное рассмотрение банком заявки как по действующему, так и по планируемому кредиту.
