Целевое назначение земельного участка: какие есть категории и виды разрешенного использования земель
Землевладельцы нередко сталкиваются с проблемой при определении того, к какому типу ВРИ относится их надел. Получить подробную информацию можно у сотрудников Росреестра. Также хорошим подспорьем станут нормативные акты, представленные в ЗК РФ, в которых прописаны все виды целевых назначений земель и категории использования земельных участков.
Статистика показывает, что 70% россиян предпочли бы жить в загородных домах. Ажиотаж на рынке загородной и дачной недвижимости, начавшийся еще в период международной пандемии, не утихает до сих пор. Однако нередко у потенциальных покупателей с приобретением угодий возникают проблемы, поскольку в соответствии с действующим законодательством, строиться разрешается только на определенных ЗУ, подходящих по параметрам ВРИ. В данном обзоре мы предлагаем узнать подробнее, какие типы наделов бывают, с точки зрения их возможного использования.
Что такое классификация земли и земельных участков по предназначению
Целевое назначение ЗУ — это понятие, объясняющее и конкретизирующее перечень разрешенных действий. То есть, если определенный надел относится к промышленной группе, жилые сооружения на ней возводить нельзя. При этом для фабрик, предприятий, мануфактур, мастерских (и даже торговых центров вместе с офисными помещениями) запрета нет. Сопутствующие положения представлены в ст. 7 ЗК РФ.
Упомянутые правила нередко нарушаются из-за разрастания населенных пунктов или самих производств. Тогда градостроителям приходится искать те или иные компромиссы, например, заставлять руководителей заводов избавляться от вредных технологических линий или выделять площадь для переноса станков за новую границу.
Какие существуют виды ЗУ
В соответствии с современным российским законодательством, все земельные угодья в нашей стране поделены на семь основных категорий:
- сельскохозяйственные;
- промышленные;
- особо охраняемые;
- лесные;
- водные;
- запасные;
- жилые.
Каждый кластер делится на подгруппы. Так, производственная земля применяется для обустройства предприятий, работающих в разных сферах энергетики, транспорта, связи, радиовещания и даже обороны. Территория, находящаяся под охраной, может быть природной, культурно-исторической, рекреационной или лечебно-оздоровительной.
Порядок процедуры получения разрешения на строительство
Следует понимать, что целевое использование земельного участка — это такой аспект, считаться с которым приходится абсолютно всем. Например, законом запрещено возводить коттедж в лесной зоне. В противном случае домовладельцу придется отвечать перед законом по нормам Кодекса об административных правонарушениях.
Впрочем, никто не запрещает сначала сменить категорию ЗУ, и только потом организовывать стройку. Тем более что соответствующая процедура производится по шагам установленной инструкции:
- На первом этапе собираются документы, подается заявления на имя главы местной исполнительной власти.
- Далее формируется комиссия от имени территориальных подразделений градостроительного комитета.
- Затем проводится публичное слушание с предварительной рассылкой уведомлений о начале мероприятия.
- После чего выносится резолюция и при позитивном результате формируется постановление о смене ВРИ для конкретного объекта.
В завершение специалисты вносят обновленные данные в ЕГРН.
Виды разрешенного использования: ИЖС, ЛПХ, садоводство
и огородничество
По нормативным и правовым актам, представленным в ЗК РФ, все существующие земельные участки в стране делятся на четыре большие группы:
Нужна наша консультация?
Если при работе с сайтом или в процессе выбора проекта у вас возникли вопросы, обратитесь за помощью к нам
- Персональное жилищное строительство. Сюда относятся наделы того или иного населенного пункта, применяемые для сооружения жилых зданий.
- Личное подсобное хозяйство. Подразумевает производство сельскохозяйственной продукции и ее последующую переработку.
- Дачное некоммерческое партнерство. Если объект находится в черте НП, здесь можно организовывать стройку.
- Объединение садоводов-любителей. К этому виду относятся дачи, оборудованные инженерными линиями.
Каждая категория характеризуется отличительными особенностями. Например, если на территории СНТ внезапно обнаружится строение, предназначенное для постоянного проживания, продать его будет непросто.
Зоны, типы назначения, цели использования земли: сравнение ИЖС, ЛПХ и дачного земельного участка
Для того чтобы понять, какая схема ВРИ окажется лучшей, нужно разобраться с вопросом о том, как именно будет применяться приобретаемый ЗУ:
- Для занятия сельскохозяйственной деятельностью или садоводством стоит сделать выбор в пользу ЛПХ или СНТ. Аналогичным образом можно высказаться и о загородном отдыхе (сезонном проживании).
- Для реализации сельхозпродукции нужно смотреть исключительно в сторону личных подсобных хозяйств. ЛПХ оформляются в качестве бизнес-объектов по шагам элементарных инструкций.
- Для постоянного пребывания в капитальном доме, со всеми инженерными коммуникациями, полноценной регистрацией и развитой инфраструктурой, идеально выбрать ИЖС.
Всем, кто желает самостоятельно разобраться со всеми тонкостями земельного законодательства, следует приобретать коттеджи от известных и успевших подтвердить свою репутацию застройщиков. К числу таковых относится компания «Авирон Девелопмент», которая занимается возведением коттеджных поселков в Воронеже.
Какие документы необходимы для разрешения строительства
Граждане России обладают правами на подачу ходатайств с целью изменения преимущественной категории ЗУ. Бумаги оформляются на имя управляющего местной исполнительной администрации, и подкрепляются целым перечнем разнообразных приложений:
- подтверждения личности заявителя (если речь идет о физлицах);
- уставные сертификаты организации — для компаний, действующих через ответственных сотрудников;
- законность осуществляемых действий (выписки из ЕГРЮЛ и ЕГРИП, с сопутствующими реквизитами);
- свидетельства из ЕГРН, конкретизирующие объект будущих правовых отношений;
- акт о проведении экологической экспертизы, постановление комиссии по итогам изыскательских работ.
Сотрудники органов сначала проверят предоставленные документы, а затем инициируют процедуру слушания по поводу смены ВРИ. Они имеют право дать отказ — если заявитель не обратил внимание на определенные ключевые требования.
Можно ли поменять предназначение ЗУ
Важно ответственно подходить к использованию земли и земельного участка по типу целевого и функционального назначения объекта. Граждане, которые возводят жилые дома, например, на ЗУ промышленного класса, рано или поздно понесут наказание, согласно статьям КоАП.
В законодательных регламентах существует целый перечень информационных блоков, рассказывающих о возможности замены ВРИ. Вариантов проведения соответствующей операции не так уж и много:
- Изменение разрешения в рамках одного кластера. Если территория предназначена для овощеводства, но ее владельцу захотелось, например, разводить скот, ему придется начать взаимодействовать с сотрудниками органов исполнительной власти.
- Полноценная смена категории. Территорию, используемую под садоводство и огородничество, можно, например, переоформить под строительство гостиничного комплекса. Это трудоемкое мероприятие, и землепользователю нужно хорошо обдумать, чем решиться что-то менять.
В зависимости от того, в чьем ведомстве находится ЗУ, будут варьироваться и источники принятия решений. Если город, скорее всего, пойдет на уступки ради прибыли с очередной курортной зоны, то лесное хозяйство от сотрудничества откажется (например, ради сохранения ценных зеленых насаждений).
Основания
Мероприятие по замене ВРИ регламентировано ст. 14, 15 Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ. Именно там прописаны ключевые принципы инициирования соответствующего процесса:
- уточнение класса земельного участка по данным, присутствующим в Едином государственном реестре недвижимости;
- отнесение надела по поступлению заявления от прямого владельца, готового подтвердить действующее право собственности;
- переформатирование ЗУ в рамках единого или схожего кластера — скажем, из сельскохозяйственных в запас;
- с целью удаления фактической ошибки — при обнаружении противоречий между сведениями из ЕГРН и реальным положением дел.
Каждый вариант нуждается в пристальном изучении — замена ВРИ относится к числу непростых процедур, которые организуются исключительно с должной степенью осознанности.
Как поменять категорию разрешенного использования земли
и вид земельного участка
В соответствии с законодательством России все наделы страны делятся на несколько больших кластеров: населенные пункты, социальные территории, промышленные области и пр. Организовывать полноформатные стройки разрешается только в рамках двух групп — НП и сельхозназначение. Причем ВРИ под ИЖС актуален исключительно для коттеджных поселков, с возможностью оформления полноценной прописки и регистрации.
Именно поэтому эксперты рекомендуют гражданам, собирающимся начать загородную жизнь, тщательно проверять все параметры и характеристики приобретаемых угодий. Высок риск попадания в мошенническую схему — нечистые на руку предприниматели продают ЗУ под застройку, хотя дома там возводить нельзя как минимум из-за риска административной ответственности.
Основная сложность — в генплане
Изменение категории целевого назначения и вида разрешенного использования земли или земельного участка — это достаточно длительный процесс, подходить к реализации которого следует с максимальной степенью ответственности. Основанием для его проведения становится генеральный план, утвержденный сотрудниками местного органа исполнительной власти.
Соответствующее ходатайство рассматривается чиновниками в течение двух месяцев. Затем специалисты выносят положительный или отрицательный вердикт — в первом случае на руки заявителю выдается акт, включающий в себя целый набор положений:
- перечень оснований для замены ВРИ;
- параметры границ, площади и кадастрового номера ЗУ;
- сведения о прежнем и текущем (измененном) кластере.
На базе данной бумаги землепользователь вновь обращается в местную администрацию за разрешением на начало строительных работ. Впоследствии на локации появляется то сооружение, ради которого и была проведена длительная бюрократическая процедура.
Причина отказа в смене категории земли
Представители органа местной исполнительной власти могут вынести отрицательную резолюцию, мотивируя свой поступок конкретной причиной:
- отсутствие должной необходимости — в градостроительных планах нет намерения и курса на развитие рассматриваемого района населенного пункта;
- откровенно плохие результаты экологической экспертизы — неудовлетворительные итоги проведенных изысканий;
- целевое назначение ЗУ не соответствует землеустроительным документам — запрос не подкреплен должными основаниями;
- надел относится к откровенно проблемному классу — считается пастбищем, луговой зоной или чем-то аналогичным.
В теории один отказ можно опротестовать в суде, но на практике к подобному никто не прибегает. Определять и устанавливать кластер следует мирно, без конфликтов с администрацией.
Стоимость услуги и налоги
Изменение категории дачного земельного участка (на вид земли под строительство) или любая другая аналогичная операция производится на платной основе. Во-первых, при замене ВРИ меняется и налоговая ставка. Во-вторых, землепользователю придется покрыть разницу в кадастровой стоимости, если таковая образовалась в результате его правовых действий.
Суммы выглядят достаточно внушительно — практика показывает, что людям приходится совершать транзакции в размере 30% от изначальной КС объекта. На итоговую величину таксы влияет абсолютно все – от площади до итогов экологической экспертизы.
Уточнение зоны ЗУ
Перед началом соответствующей работы собственнику следует обратиться к инженерам, прошедшим аккредитацию в Росреестре. Именно они способны организовать процесс межевания и выявить точные границы надела. Специалисты выезжают на точки с полным комплектом особого оборудования: нивелирами, тахеометрами и приборами спутниковой навигации.
Какие бывают виды назначения земель и земельных участков
в рамках населенного пункта
Типы ВРИ, допустимые для отождествления с городами и поселками, прописаны в гл. 15 ЗК РФ. В рамках представленного нормативного и правового акта описаны все схемы применения соответствующих наделов:
- осуществление застройки зданиями, предназначающимися для сезонного или постоянного проживания;
- благоустройство транспортных развязок и автомобильных дорог с целью создания взаимосвязи между НП;
- создание всевозможных инженерных комплексов для модернизации инфраструктурных элементов;
- разработка рекреационных зон для отдыха (разнокалиберные парковые площадки, скверы, водоемы и пр.).
Советы по выбору земельного участка: где узнать информацию
Основным инструментом для получения прикладных и достоверных информационных выкладок о ЗУ становится сервис под названием «Публичная кадастровая карта». Платформа, разработанная специалистами Росреестра, позволяет разобраться с:
- реальными размерами определенных наделов;
- точным местоположением и регламентированными границами;
- установленной кадастровой стоимостью;
- вопросами о категории и ВРИ.
Здесь можно уточнить вид разрешенного использования для земель запаса или просмотреть перечень красных линий для конкретной территории. Более подробной справочной системы в России не существует — это правительственный портал, с помощью которого можно получить самые исчерпывающие сведения.
