Что такое кадастровая стоимость недвижимости: как рассчитывается, что в нее входит, для чего нужна
Оценка объектов недвижимого имущества, будь то дом, квартира или иное жилье, в первую очередь представляет значение для получения корректных результатов при определении размера налоговой базы. Расчет показателей по кадастру стал заменой инвентаризационной характеристике, которая на практике зачастую оказывалась значительно ниже, чем реальная рыночная цена. Алгоритм, учитывающий расходы на материалы по прайсу, актуальному на год постройки, а также дополнительные корректирующие коэффициенты, был весьма удобен для собственников. Однако в то же время объективно невыгоден с точки зрения государства, что в конечном итоге послужило поводом для принятия нового регламентирующего закона. Что такое кадастровая стоимость объекта недвижимости, от чего она зависит, как рассчитывается это значение, а также кто оценивает квартиры и земельные участки? Давайте разбираться.
Общее представление
Рассматриваемое понятие фактически является государственной оценкой недвижимого имущества, определяемой с помощью специальной методики. Использование данного показателя стало альтернативой инвентаризационному подходу, который, по сути, предлагает опираться исключительно на себестоимость с поправкой на определенные технические характеристики: из каких стройматериалов был построен объект, какова продолжительность их рабочего ресурса, сколько времени прошло с момента ввода в эксплуатацию, и каким образом менялись стоимостные значения за прошедший период.
Ключевыми критериями, непосредственно влияющими на итоги оценки, выступают три фактора: площадь, специфика использованных материалов, а также уровень физического износа. При проведении расчетов специалисты БТИ применяют данные, представленные в сборниках укрупненных показателей, характеризующих восстановительную цену. Подобная документация публиковалась в семидесятых годах прошлого века, что обусловливает необходимость пересчета до уровня цен, актуальных на текущую дату.
Практика показывает, что значение инвентаризационной стоимости оказывается существенно ниже, чем кадастровая оценка недвижимости — ввиду того, что такой подход не принимает во внимание сопутствующие факторы, оказывающие существенное влияние на ценность объекта для реального рынка. В качестве наглядного примера можно привести старые жилые и коммерческие постройки, расположенные в центральной части города. Для подобных построек результаты, представленные в государственном земельном кадастре, всегда будут значительно выше, чем характеристика по инвентаризации, поскольку в данном случае объективным дополнительным преимуществом становится удобное логистическое расположение. И, напротив, дома, находящиеся на окраине, по умолчанию оказываются дешевле — ввиду специфики местонахождения, обусловливающей сложности с поиском потенциальных арендаторов.
Определение кадастровой и рыночной стоимости: в чем различия
Цена рынка представляет собой значение, являющееся результатом договоренности между сторонами, участвующими в сделке купли-продажи. Показатель определяется с учетом множества сопутствующих факторов: года постройки здания, площади объекта, этажа, состояния инженерных сетей, особенностей планировки, наличия ремонта, логистической доступности, а также наличия сопутствующей инфраструктуры. Полный перечень критериев зависит от специфики недвижимости, целей ее будущей эксплуатации, а также иных обстоятельств, представляющих значимость для покупателя и продавца.
Как правило, кадастровая стоимость квартиры формируется исходя из уровня среднестатистических цен, актуальных в отдельно взятом регионе. Группировка множества схожих по характеристикам объектов позволяет вывести объективное значение и в соответствии с законодательством зафиксировать его на определенный период. Рыночная оценка, в свою очередь, меняется на регулярной основе, и является наиболее вероятной при планировании сделки купли-продажи — с учетом наличия конкурентных условий, а также отсутствия чрезвычайных факторов, способных существенно повлиять на результат.
Основное отличие между рассматриваемыми методами — применение для параметра по кадастру массового статистического анализа, определяющего необходимость учета множества похожих элементов, их особенностей и характеристик. Очевидно, что государство не располагает физическими возможностями и ресурсами, которые позволили бы учесть индивидуальные нюансы по каждому дому, квартире или участку земли — это значит, что кадастровая стоимость таких объектов недвижимости определяется как усредненный показатель, соответствующий всем аналогичным постройкам в рамках отдельно взятой совокупности. Условно говоря, в рамках отдельно взятого жилого здания помещения, одинаковые по размеру и планировке, получат идентичную оценку — а вот при определении рыночной цены в дело уже вступят такие нюансы, как этаж, ремонт, меблировки, бытовой техники и т. д. Соответственно, значение по рынку окажется значительнее, чем изначально заявленный результат, предложенный государственными оценщиками.
Зачем нужна и что дает кадастровая стоимость квартиры
Основная функциональная задача — корректный расчет налогов. Сегодня ФНС самостоятельно рассчитывает данные за отчетный период, отправляя сформированные квитанции в личный кабинет на официальном сайте, либо через почту. Однако для тех, кто привык планировать собственный бюджет заранее, знание итогов последней переоценки поможет самостоятельно рассчитать ожидаемую сумму.
Для граждан, вступающих в наследство или получающих имущество по договору дарения, и не относящихся к категории лиц, которым полагаются льготы, рассматриваемое значение также становится основополагающим при исчислении НДФЛ. Так, например, если богатый родственник, не относящийся к числу близких с точки зрения закона (дяди, тети, двоюродные братья и сестры и т. п.), решил сделать щедрый подарок в виде квартиры, оцененной по кадастру в 1,8 миллиона рублей — придется заплатить 13% в виде налога.
Как узнать кадастровую стоимость объекта
На сегодняшний день существует несколько вариантов, отличающихся как продолжительностью, так и количеством действий, которые нужно будет совершить для получения желаемого результата.
Нужна наша консультация?
Если при работе с сайтом или в процессе выбора проекта у вас возникли вопросы, обратитесь за помощью к нам
Через официальный сайт Росреестра
Пожалуй, самый простой способ, позволяющий быстро ознакомиться с данными по последней переоценке. Для получения нужной информации достаточно авторизоваться на портале федерального ведомства, отвечающего за правовую регистрацию и ведение Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), и перейти в справочный раздел, указав в отдельной форме адрес местоположения объекта. Сведения отображаются датой, когда обновлялась база. Стоит отметить, что при возникновении потребности в уточнении стоимостной оценки на конкретное число — например, на начальный период очередного налогового периода — рекомендуется прибегнуть к документальному оформлению запроса.
Как получить выписку о кадастровой стоимости
Заказать документы можно через интернет, в рамках личного посещения, либо по почте. Время изготовления — не более трех рабочих дней, отсчет которых ведется с момента регистрации обращения. В зависимости от выбранного варианта, справка предоставляется в виде электронного файла, удостоверенного защищенной цифровой подписью, или на бумажном носителе, для получения которого необходимым условием выступает присутствие самого заявителя.
Онлайн
Соответствующий раздел представлен на официальном сайте Росреестра. От пользователя потребуется авторизация с использованием логина и пароля учетной записи, а также знание корректного кадастрового номера, присвоенного объекту недвижимости в процессе регистрации.
Лично
С аналогичным запросом можно обратиться в любой многофункциональный центр «Мои документы», имея при себе удостоверение личности. Стоит отметить, что для жителей столичного региона посещение офисов Роскадастра не предполагает оказания услуг по приему заявлений на предоставление выписки из ЕГРН.
По почте
В данном случае достаточно оформить почтовое отправление с запросом, указав в качестве конечного получателя любое выбранное подразделение уполномоченного ведомства.
Из чего складывается кадастровая стоимость квартиры
В соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке, итоговый результат определяется совокупностью факторов, к числу которых относятся:
- Место расположения здания.
- Год возведения и сдачи в эксплуатацию.
- Количество этажей.
- Площадь недвижимости.
- Функциональное назначение.
- Материал постройки стен.
- Состояние инженерных коммуникаций.
Кроме того, учитывается общая региональная экономическая ситуация, а если речь идет о земельных участках — принадлежность объекта к конкретной классификационной категории. Каждый из перечисленных критериев обладает определенным коэффициентом влияния, что в конечном счете определяет предоставляемый показатель.
Как часто проводится государственная кадастровая оценка
В соответствии с регламентом, закрепленным положениями четвертого пункта статьи 11 регулирующего федерального закона, плановые мероприятия организуются не чаще, чем раз в 3 года, при этом не менее одного раза в 5 лет. Отправной точкой для отсчета периода выступает дата последнего проведения. Исключения определяются соответствующими решениями, принимаемыми органами исполнительной власти, которые, в частности, устанавливают для Москвы и Санкт-Петербурга двухгодовую периодичность. Также допускается назначение внеочередных работ — например, в тех случаях, когда общий ценовой индекс на рынке отдельно взятого региона претерпел существенные изменения, выраженные в разнице свыше 30%.
Принимая во внимание значимость параметра и учитывая, на что влияет и для чего нужна кадастровая стоимость квартиры, государство входит в положение собственников имущества, допуская проведение частной оценки без каких-либо ограничений по времени. Услуга предоставляется на платной основе. Так, если владелец уверен, что данные по кадастру являются завышенными — он вправе заказать собственную экспертизу и в дальнейшем оспаривать вынесенное решение, опираясь на ее результаты. Стоит отметить, что, если последняя плановая переоценка датируется 2021-м, а в 2022-м в отношении жилья возник прецедент оспаривания — следующей датой официального обновления реестра все равно будет считаться 2023-й либо 2025-й год, в зависимости от федерального статуса конкретного субъекта.
Откуда берется кадастровая стоимость недвижимости
Информация о том, когда, кем, каким образом и по чьей инициативе проводилась оценка, зафиксированная на конкретный период, сохраняется в государственном Фонде данных. Ведомство также отвечает за хранение отчетности о проведенных работах — для ознакомления можно воспользоваться онлайн-сервисом на официальном портале Росреестра.
Можно ли оспорить результаты
Собственники недвижимого имущества, считающие, что заявленная цена не отражает реальной ценности объекта, вправе не соглашаться с позицией государства. Для оспаривания применяется один из двух алгоритмов.
Привлечение комиссии
В рамках досудебного урегулирования возникшего правового спора можно обратиться к экспертной группе, сформированной при территориальных управлениях ответственного ведомства для каждого региона. Обращение оформляется в свободной форме, главное — чтобы в его содержании были приведены основания, руководствуясь которыми заявитель настаивает на допущении ошибки. Учитывая, что кадастровая цена — это такое значение, на итоговую величину которого способен повлиять целый ряд факторов, пересмотр результатов вполне возможен. Итоговое решение в обязательном порядке выносится не позднее чем через 30 дней с момента получения документации.
Оспаривание через суд
Исковые заявления составляются как в отношении первичной оценки, так и применительно к вердиктам комиссий, отказавших в удовлетворении требований заявителя. На рассмотрение дела выделяется не более двух месяцев.
Что понадобится
В каждом из случаев рекомендуется заранее подготовить:
- Актуальную выписку из Единого реестра.
- Копии договора купли-продажи или иных правоустанавливающих документов.
- Материалы, подтверждающие обоснованность заявления стороны истца.
- Отчет о результатах оценочных работ при выявлении разницы.
В адрес судебного органа предоставляются доверенность на официального представителя, диплом, подтверждающий квалификацию последнего, а также иная документация, целесообразная, с точки зрения заявителя.
На что влияет кадастровая стоимость
Расчетные показатели учитываются при определении налоговой и пошлинной базы.
Налог на имущество
Владельцы недвижимости ежегодно уплачивают обязательный сбор, порядок расчета которого регламентируется положениями ст. 403 НК РФ. В соответствии с алгоритмом итоговая сумма равна произведению цены по кадастру, зафиксированной на начало расчетного года, и действующей процентной ставки.
НДФЛ при продаже жилья
Оформление сделки купли-продажи подразумевает возникновение у получателя дохода обязанности уплатить государству 13% от полученной суммы. При этом в тех случаях, когда величина, фигурирующая в сделке, оказывается ниже кадастровой оценки, к расчетной базе применяется понижающий коэффициент, равный 0,7 — данное правило устанавливает статья 214.10 Налогового кодекса.
Налог на дарение
Аналогичным образом облагается переданное в дар имущество — с условием, что в качестве дарителя выступает физическое лицо, не являющееся близким родственником получателя с точки зрения закона. Ввиду отсутствия фактической стоимости, за основу берется значение, зафиксированное на момент последней переоценки.
Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью
Нотариусы рассчитывают пошлину, если собственность продаётся одним из долевых владельцев, передается в доверительное управление, либо частично принадлежит лицу, не достигшему возраста совершеннолетия. Заверение прочих операций также оплачивается по тарифу, базой для которой выступает цена объекта по кадастру — при условии, что она оказывается выше рыночной.
Подведем итог
Разобравшись в специфике рассмотренного понятия, можно понять, что означает кадастровая стоимость квартиры, кто определяет и как устанавливает ее значение, а также в каких случаях она оказывается ключевым фактором, влияющим на размер издержек при различного рода сделках. Грамотный и своевременный расчет показателей позволяет заранее оценить будущие расходы, а также помогает избежать необоснованной переплаты.
