Договор ренты: что это такое, существенные условия, по которым передается имущество
В ситуациях, когда у пожилых людей нет родственников, но им нужен уход, может заключаться договор ренты на квартиру, однако перед этим стоит узнать определение этого понятия, его существенные условия, что является их предметом, как осуществляются рентные платежи плательщиком, какой срок действия, а также об отличиях постоянного и пожизненного видов. Есть еще масса деталей, которые рекомендуется изучить, чтобы избежать мошеннических действий и не остаться без жилья. Разберем все нюансы оформления бумаг, необходимость обращения к нотариусу и другие важные мелочи юридической процедуры. Кто, как и когда может воспользоваться правом такого отчуждения своего имущества, и что можно получить взамен.
Договор ренты: что это такое
Если говорить простым языком, то это определенное соглашение, по которому дом, комната, квартира или другой вид недвижимости будет переходить к иному лицу, обязующемуся выполнить условия – чаще всего это выплата рентных платежей или обеспечение пожизненного ухода. Однако вариантов может быть больше. Например, есть существенная разница между тем, чтобы выплачивать ежемесячную сумму только получателю или еще и его наследникам на протяжении определенного времени. Также можно включить в содержание пункты о том, что, кроме финансового обеспечения, плательщик должен будет оказывать некоторые услуги, которые либо расшифровываются в бумагах, либо могут быть абсолютно любыми на усмотрение заключающих.
Такой вариант подходит для пожилых людей, у которых есть в собственности недвижимое имущество, но нет человека, который помогал бы по хозяйству, обеспечивал достойный уход или просто как доплата к пенсии.
В общих чертах сущность, понятие и значение договора ренты недвижимого имущества сводится к тому, что положения документа направлены на передачу прав на недвижимость в счет выплаты определенной суммы или бессрочного содержания, то есть это не долгосрочная аренда: схема предполагает отчуждение после выполнения определенных существенных условий.
Виды
Всего есть три основных разновидности данного документа:
- постоянный;
- пожизненный;
- обеспечение до конца жизни с иждивением.
В каждом есть свои особенности, которые стоит учитывать. Далеко не все люди разбираются в юриспруденции, чтобы различить эти три похожих понятия. В итоге часто оказываются обманутыми мошенниками и недобросовестными людьми. Поэтому рекомендуется до посещения нотариуса узнать подробно о том, какие могут быть подводные камни. Причем в некоторых случаях это важно не только для того, кто будет отчуждать имущество, но и рентодателю, которому, кроме некоторой суммы, придется неожиданно нести на себе обязательства по присмотру и уходу.
С пожизненным содержанием
Это самый выгодный вариант, согласно которому по договору ренты имущество передается во владения выплачивающего сразу после смерти получателя. Сумма определяется сторонами при оформлении бумаги, периодичность платежей также может быть разной, но обязательно прописывается в положениях. При этом не нужно оказывать никаких услуг, только выплата денег, а главное, что появившиеся наследники не смогут ни на что претендовать. Все обязательства по этой бумаге заканчиваются со смертью собственника недвижимости. До этого момента он может проживать, пользоваться своим имуществом.
Среди подводных камней: если квартира будет уничтожена, сгорит, затоплена или повреждена любым способом — за нее все равно придется платить до кончины рантье. Поэтому стоит убедиться в психическом здоровье человека, составляющего с вами договор.
Пожизненное содержание с иждивением
Кроме финансовой оплаты, в данном случае оказывается еще и уход. При этом может одновременно несколько человек являться получателем услуг. Когда умирает один из них, обязательства не уменьшаются, просто их назначение переходит к другому – и так до смерти последнего из получающих платежи. Также в документе прописывается необходимость покупки продуктов, уборки квартиры, вывоза мусора и прочих обязанностей, которые будут оказываться взамен получения жилья.
Постоянная плата
Этот вариант подойдет тем, кто хочет иметь недвижимость в собственности по договору ренты, у кого не получается брать ипотеку или приобрести жилье иным способом. Стоит учитывать, что оплата осуществляется только деньгами. Это соглашение является бессрочным. Выходит, получатель может передать свои права наследникам, которые могут пользоваться выплатами после его смерти.
Важно, при заключении прописать пункт о том, что в случае продажи или передачи имущества третьему лицу к нему должны перейти и рентные обязательства. В противном случае выплачивать все равно придется тому человеку, который подписывал первичный документ.
Как можно оплачивать
Постоянную по ГК РФ только деньгами, однако иное вроде покупки на фиксированную сумму средств первой необходимости, одежды и других предметов — следует зафиксировать у нотариуса.
Нужна наша консультация?
Если при работе с сайтом или в процессе выбора проекта у вас возникли вопросы, обратитесь за помощью к нам
Если речь идет о содержании в течение всей жизни — она состоит только в денежном эквиваленте с четко прописанной фиксированной суммой и учетом индексации.
Если говорить об иждивении, то тут наибольшее количество вариаций, и желательно все, о чем договаривались обе стороны устно, записать на бумаге. Например, необходимость уборки, покупки продуктов, а также определенных выплат деньгами или оказания иных услуг.
Как заключить и расторгнуть документ
Важно, что все стороны договора постоянной и пожизненной ренты недвижимости в момент заключения обязаны присутствовать у нотариуса. При отсутствии хотя бы одного лица, указанного в бумагах, специалист не имеет права заверять соглашение. При этом все должны быть в трезвом уме и здравой памяти, отдавать отчет о своих действиях, не выглядеть напуганными, а также иными способами вызывать сомнения.
Расторжение возможно, если:
- собственник на момент подписания был признан невменяемым или недееспособным;
- подписание происходило под угрозой;
- выплаты просрочены на год и более;
- признание юрлица-плательщика банкротом;
- наступили условия прекращения рентного договора, прописанные в бумагах;
- решение суда.
В некоторых случаях обжаловать документ могут попытаться родственники, что часто случается при пожизненном варианте соглашения.
Что для этого нужно
Первое и самое главное — юридическая помощь. В данном вопросе очень много подводных камней, в том числе и риск под видом этого документа подписать дарственную или отказную.
У нотариуса нужно иметь оригиналы и копии:
- документацию о собственности, выписку из Госреестра;
- паспорта, СНИЛС всех участников;
- справку от рентодателя из нарко- и психдиспансера о том, что он не состоит на учете;
- для юрлиц необходимо иметь правоустанавливающий пакет на предприятие, в том числе Устав, в котором прописана данная возможность.
Если потребуются дополнительные бумаги, об этом сообщит нотариус при первом визите.
Содержание и существенные условия
Как и в любом соглашении здесь будут общие положения, права и обязанности каждой из сторон. Обязательно нужно проверить, внесены ли:
- данные о предмете (адрес, характеристика квартиры, номер документов о собственности и др.);
- прописать цену выкупа для постоянного вида;
- сумму ежемесячного платежа и график;
- способы выкупить, все услуги, список предоставляемых продуктов и другие оговоренные моменты.
Старайтесь расписать все обязанности максимально подробно, чтобы не стать заложником ситуации, или, наоборот, не доживать дни в одиночестве с нерадивыми рентоплательщиками.
Как зарегистрировать
В какой форме заключается договор ренты? Конечно, в письменной. В устной можно проговорить все, что позже будет перенесено в основные положения и заверено у нотариуса. Только так написанное приобретет юридическую силу и будет являться действительно документом. После подписания можно отправляться на переоформление бумаг о собственности на жилье при постоянном виде в Росреестр (пункт должен быть записан), а вот регистрация при пожизненном содержании возможна будет только спустя 6 месяцев после смерти рантье.
Нужно ли заверить у нотариуса
Да. Без его подписи юридической силы соглашение иметь не будет. Для официального подтверждения нужно заверение уполномоченного лица. Оплата услуг обычно ложится на плательщика ренты — это обычная практика, хотя в правах не написано, что обязан платить именно он.
Кому и какие налоги нужно заплатить
Платежи в налоговую должен делать тот, кто получает доход. Как и все доходные мероприятия с этой сделки придется отчислять 13% НДФЛ с каждого платежа. Рентоплательщик не обязан делать отчисления, так как в данном случае у соглашения иная юридическая природа, нежели купля-продажа.
Обязан ли получатель жить в квартире
Нет, так как и любой гражданин он может свободно перемещаться. Поэтому рантье может жить там, где ему заблагорассудится, но этот момент следует прописать, чтобы избежать разногласий. Если рентодатель будет проживать отдельно и готов дать разрешение на пользование жильем при жизни (пожизненный), никаких споров возникнуть не должно.
Можно ли вернуть деньги, уплаченные по договору
Данной возможности нет. Если по суду соглашение будет расторгнуто, о выплаченной уже сумме придется забыть, потому что получатель ренты это делать не обязан. Не рекомендуется пренебрегать обязательствами, чтобы избежать потери и недвижимости, и денег.
Как свести риски к минимуму
Чтобы быть уверенным в совершении сделки, стоит воспользоваться услугами грамотного юриста. Помните, что нотариус — совершенно другое направление деятельности, он только заверяет документацию. А вот юридически подкованный профи поможет найти проблемы в содержании, а также внести необходимые корректировки, чтобы обезопасить исход сделки и разоружить мошенников.
Как внести изменения
Если с самого начала не удалось решить безвозмездным или возмездным является договор ренты, то внести новые пункты можно, заключив дополнительное соглашение. Оно обязательно должно быть заверено у того же нотариуса, который оформлял первичный документ.
Можно ли продать такую квартиру
Да, такая возможность существует. Однако в таком случае необходимо передать и обязательства по выплатам. В противном случае можно потерять жилье, но остаться быть должным рантье. Также следует понимать, что при пожизненном содержании полноправного распоряжения имуществом нет. Только спустя 6 месяцев после смерти собственника.
Возможно ли оспаривание и расторжение
Да, такое право существует. Можно по соглашению двух сторон прекратить действие либо же воспользоваться услугами мирового судьи. Однако в одностороннем порядке расторжение потребует немало сил и нервов, а также прямых доказательств того, что рентоплательщик уклоняется нести свои обязательства.
Как избежать мошенничества
Есть несколько случаев, к которым нужно быть готовым. Как говорится, вооружиться заранее:
- есть пенсионеры, обеспечивающие себе таким образом доход, поэтому доверять на слово нельзя (берите расписки о получении денег, сохраняйте чеки покупок, установите камеры в подъездах и квартире);
- перед оформлением сделки посетите психдиспансер и возьмите справку о дееспособности себе и рентодателю;
- следует внимательно читать то, что собираетесь подписывать, часто под видом рентного соглашения подписывают ДКП.
Какое необходимое условие заключения договора ренты? Это пожизненное или бессрочное содержание, выплата средств или оказание услуг. Все это должно быть максимально подробно расписано, а проверять документы лучше доверить профессиональному юристу. Помочь в решении вопросов вам могут помочь специалисты Avirondevelopment.
Как расторгнуть договор
Это можно сделать всего двумя способами:
- через суд;
- в добровольном порядке, когда на это согласны обе стороны.
Также в судебные инстанции может обратиться третья сторона. Например, на практике встречалось огромное количество случаев, когда родственники доказывали недееспособность пенсионера и обжаловали/расторгали документы.
Если объявились наследники, что делать
Так как договор ренты жилого помещения в гражданском праве — это соглашение на отчуждение части имущества, очень часто после смерти появляются толпы родственников, которые пытаются заявить свои претензии. Если обязательства выполнялись, есть чеки о покупке продуктов, есть кому подтвердить, что осуществлялся уход, а на руках расписки о своевременном получении средств — не стоит переживать. Даже если местный суд примет сторону наследников, Верховный – обжалует решение. Были прецеденты, когда связи на местном уровне решали, а вот дальше — либо дорого, либо средства заканчиваются, но в результате история завершалась справедливо.
Как расторгнуть договор постоянной и пожизненной ренты или содержания с иждивением
Процедура ничем не отличается от других видов расторжения. Также можно добровольно по обоюдному согласию прийти к заключению, что сотрудничество непродуктивно. Либо придется доказывать в суде, что осуществляется уход корректно, согласно указанным пунктам.
Плюсы такого соглашения
Среди положительных сторон сделки:
- гарантия ежемесячных выплат, но при этом рентодатель не будет нести ответственность за свое имущество как в случае с обычной арендой;
- гарантированная безопасность оплаты, в противном случае жилье снова вернется к владельцу;
- даже если с недвижимостью что-то случится, финансы все равно будут поступать;
- для рентоплательщика — возможность купить свою квартиру или дом с меньшими затратами;
- рантье не сможет расторгнуть соглашение, если платеж и услуги исполняются.
Ну и самое приятное, нужно платить не арендную плату за чужое имущество, а оплачивать то, что уже находится в собственности.
Минусы соглашения
Самое неприятное — это неопределенность сроков задолженности. Пожилые люди могут выглядеть слабыми, но прожить до 100 и более лет. Для рантье опасность кроется в том, что кончину могут попытаться приблизить, чтобы поскорее стать полноправным владельцем жилья.
Заключение
Теперь вы знаете, что договор постоянной (бессрочной) или пожизненной ренты по своему характеру является реальным возмездным и безвозмездным, когда он вступает в силу, его основное содержание, как должен заключаться по ГП РФ, кто может быть плательщиком и получателем, а также какие другие детали оформления документа важно учитывать. Он нужен для того, чтобы найти человека, который в счет отчуждения недвижимости понесет бремя пожизненного ухода или на определенный период. Для многих пожилых людей — это действительно выход из ситуации, когда в старости некому помочь по хозяйству или обеспечить достойный уход.
