Как проверить дом с земельным участком перед покупкой: советы, на что обратить внимание

Сделки с недвижимостью всегда требуют тщательного подхода к правовым и техническим нюансам как со стороны продавца, так и с позиции покупателя. Особенно в тех случаях, когда предметом купли-продажи выступает не обычная квартира, а загородное домовладение, расположенное на обособленной территории. Существует немало факторов, способных повлиять на статус объектов, относящихся к данной категории — начиная с межевания и заканчивая принадлежностью части земли к условной санитарной зоне, формально защищенной действующими законодательными нормами. На что обратить внимание при покупке частного дома с земельным участком, что нужно знать покупая и какие вопросы надо задавать, а также как проверить условия и выбрать хороший коттедж, который не станет дополнительным источником головной боли? Давайте разбираться.

Общее представление

Для начала стоит определиться с собственными приоритетами и пожеланиями. От ответов на такие вопросы, как «где должно находиться домовладение» и «с какой целью оно будет использоваться», зависит диапазон предстоящих поисков. Если речь идет только о летнем отдыхе — наиболее уместным определением подбираемого объекта станет термин «дача», независимо от того, в каком месте фактически будет расположено домовладение: в деревне, поселке, садоводческом товариществе и т. д. Строения, рассчитанные на круглогодичное проживание, проще определять, как «загородный дом» — это может быть и отдельный коттедж с приусадебным участком, и таунхаус, представляющий собой совмещенную постройку в несколько этажей с разделяющей стеной посередине и отдельными входными группами для каждой из проживающих семей.

Как искать варианты

Современный рынок недвижимости предлагает разнообразные инструменты для поиска подходящих вариантов. Наиболее крупные интернет-площадки, такие, как Авито или Циан, предоставляют возможность использования многочисленных фильтров, настройка которых помогает отсеять изначально неподходящие варианты. Говоря о том, с чего начать и что нужно смотреть при покупке дома, в первую очередь рекомендуется обратить внимание на следующие аспекты:

• Тип объекта. Продавцы могут охарактеризовать собственное имущество как коттедж или дачу, не углубляясь в нюансы терминологии, поэтому здесь нет смысла сразу выставлять конкретные параметры — с ними можно будет разобраться чуть позже.
• Местность. Наличие на примете более-менее конкретно очерченного района поисков заметно упростит задачу. В качестве условного ориентира могут выступать удаленность от трассы, доступность определенной инфраструктуры или расположение рядом с природными зонами.
• Требования к постройке. Площадь, возраст, готовность к эксплуатации, материалы, количество этажей, комнат и санузлов, состояние инженерных коммуникаций и так далее. В соответствии с пошаговой инструкцией, порядок действий при покупке частного дома с земельным участком предписывает проверку всех указанных пунктов, большую часть из которых также можно отфильтровать в процессе работы со специализированными сайтами.

Стоит отметить, что далеко не все потенциально привлекательные варианты можно найти в сети, особенно если речь идет о дачах и коттеджах, возведенных еще в прошлом веке. Определившись с будущим местоположением, нелишне будет проехаться по территории самостоятельно — вполне возможно, что местные жители, охранники, старосты или председатели правления смогут подсказать, кто в округе планирует продавать тот или иной объект.

Как отсечь бесполезные варианты

Практика показывает, что количество публикуемых объявлений намного больше, чем фактическое число опций, действительно заслуживающих внимания. Для начала составьте предварительный список, включив в него наиболее интересные предложения, а также подготовить опросный лист, систематизирующий порядок и перечень вопросов, которые Вы хотите уточнить при общении с продавцом.

Из перечня можно сразу исключить предложения с платой за показ или предварительным заключением «договора информационного обслуживания», а также «объекты», вместо фотографий которых на сайте размещены красивые картинки, нарисованные в графическом редакторе. Ожидание и реальность в подобных случаях расходятся весьма существенно, так что проработка, скорее всего, окажется пустой тратой времени. Конечно, в идеале следует ориентироваться на предложения от непосредственных владельцев, однако всегда собственники могут внятно ответить даже на базовые вопросы, касающиеся инфраструктуры или состояния домовладения, так что отсеивать агентские или риелторские публикации полностью все же не стоит — иногда участие посредника существенно экономит и время, и деньги.

Перед принятием решения о приобретения недвижимости следует учесть, что ЗУ может иметь особый статус. В некоторых местах запрещено возводить жилище.

Советы при покупке дома с участком по объявлению

Придерживайтесь простых правил отбора:

• Просмотр не должен быть платным ни при каких условиях.
• Отказывайтесь от предложений рассмотрения альтернативных вариантов из-за «недоступности» объекта, изначально указанного в описании.
• Если один и тот же коттедж предлагается сразу в нескольких публикациях, часть из которых предлагает цену ниже рыночной — скорее всего, это мошенничество.
• Отсутствие четких ответов на простые вопросы, постоянные переносы даты осмотра и срывы назначенных встреч, недоступность собственника — веский повод для отказа.
• Не тратьте время на предварительное посещение офисов и составление ненужных договоров.

Первое общение с продавцом

В разговоре важно не отвлекаться на мелочи и ненужные детали, которые можно будет уточнить позднее, уже в процессе осмотра дома перед покупкой. Лучше всего придерживаться опросного листа, проговаривая следующие моменты:

• Наличие права собственности — как на землю и основной объект, так и на другие строения.
• Продолжительность владения — чем меньше срок, тем выше юридические риски.
• Статус межевания — определяет характеристики и кадастровые контуры участка.
• Семейное положение владельца — возможно, понадобится согласие супруга на сделку.
• Использование доверенности — потенциально может обернуться проблемами с реальным собственником, например, при недееспособности или мошенничестве со стороны представителя. Рекомендуется запросить справки, подтверждающие правомочность статуса.
• Кадастровый номер — информация, не являющаяся коммерческой тайной, позволяющая сопоставить данные с официальным реестром.

Проверка технического состояния частного дома перед покупкой

Следующий этап — оценка качества строительства и степени износа просматриваемого объекта, и здесь также потребуется тщательная фиксация всех выявленных нюансов, в первую очередь — недостатков и дефектов. Особое внимание следует уделить таким аспектам, как:

• Качество кровли. Проверяется в ходе осмотра чердака — наличие потеков, плесени или грибка указывает на течь крыши, ремонт которой может обернуться существенными финансовыми издержками.
• Прочность стен. Трещины, в некоторых случаях маскируемые свежей штукатуркой, свидетельствуют о допущенных инженерных просчетах, способных привести к плачевным последствиям по мере усадки или износа материалов.
• Настилы и перекрытия. Прогибающиеся потолки и неровный пол — сомнительный выбор для тех, кто не готов вкладываться в капитальную перестройку только что приобретенного недвижимого имущества.
• Фундамент и подвал. Учитывая специфику требуемых знаний, целесообразно привлечь квалифицированных специалистов, способных выявить недостатки проектирования. Косвенные признаки — потрескавшиеся стеновые сегменты, следы подтопления, характерный запах сырости и плесени.
• Канализация, отопление и водоснабжение. Оцениваются система очистки, качество поступающей воды, состояние труб, радиаторов и центрального котла.
• Проводка и вентиляция. Способность электросети справляться с нагрузкой, возникающей при одновременном включении большого количества приборов — залог безопасности в будущем. Что касается вентиляционных отверстий, то здесь стоит проверить достаточность тяги.

Покупаем дом: на что нужно обратить внимание при проверке документов

Ключевой фактор — наличие документации, выступающей основанием для возникновения права собственности у продавца. В подобном статусе могут выступать:

• Договор купли-продажи, дарения или мены.
• Соглашение ренты.
• Вступившее в юридическую силу постановление суда.
• Свидетельство о наследовании (законодательном, либо по завещанию).
• Решение о разделе нажитого имущества и т. д.

Если в сделке также фигурирует земельный участок — к списку добавляются заключения государственных органов о предоставлении во владение, кадастровые выписки, а также акты, подтверждающие намерение собственника разделить или объединить территорию.

Считается ли садовая книжка документом-основанием

Нет. Подобная документация использовалась еще во времена СССР, однако на сегодняшний день она рассматривается лишь в качестве подтверждения членства владельца в некоммерческом товариществе, не удостоверяя право собственности.

На что ещё обращать внимание при выборе

Говоря о том, как правильно выбрать и купить новый частный дом с хорошим земельным участком, чтобы не быть обманутым при покупке, нужно отметить основные риски. Подход должен быть взвешенным и рассудительным — избегая поспешных решений, Вы с большей вероятностью получите результат, соответствующий Вашим ожиданиям.

Оценка локации

Выпишите заранее все места, посещаемые на регулярной основе: работу, учебу, супермаркеты, фитнес-центры и т. д. Посчитайте время, которое уйдет на поездки — как на личном, так и на общественном транспорте, с учетом возможных пробок в пиковые часы. Изучите расположение ближайших магазинов, аптечных пунктов и больниц, при наличии — планы будущей застройки и развития. И главное — понаблюдайте за соседями, знакомство с которыми может стать источником весьма полезной информации.

Нежелательные объекты

Как зачастую происходит покупка дома? Потенциальный владелец, горящий желанием побыстрее решить все вопросы с понравившимся вариантом, фокусируется на преимуществах, будь то нахождение поблизости лесного массива или живописного озера. Однако существует немалая вероятность того, что низкая цена объясняется непосредственным соседством со свалками, мусоросжигательными заводами и полигонами для ТКО, производственными и военными секторами, очистными сооружениями, аэродромами или фермами, где содержится крупный рогатый скот. Все перечисленное может и не вызывать неудобство до определенного момента, однако лучше исключить подобные перспективы заранее.

Какие еще риски существуют

К числу факторов, влияющих на принятие решения, также относят:

• Качество покрытия подъездных путей, определяющее проходимость в зимний период.
• Правовой статус юридического субъекта, к которому относится земельный участок.
• Численность местного населения — перманентное снижение количества жителей в деревне свидетельствует о фактическом упадке и вымирании территории.
• Расположение относительно соседних поселков и дачных товариществ.
• Прецеденты судебных споров в отношении рассматриваемого объекта.

Что можно оценить и без эксперта по строительству

Помощь специалистов при покупке дома не требуется только при наличии достаточной базы знаний. Впрочем, некоторые нюансы понятны и тем, кто далек от строительной темы. К числу сомнительных признаков можно отнести:

• Просевшую или вспученную отмостку.
• Потрескавшиеся стены и фундамент.
• Заметный наклон напольного покрытия.
• Потеки на чердаке и в подвале.
• Отсутствие или изношенность инженерных коммуникаций.

Критиковать выявленные проблемные зоны напрямую не стоит — достаточно придерживаться вежливой линии поведения, но при этом четко фиксировать для себя все плюсы и минусы.

Дополнительные проверки

Наличие информации о кадастровых номерах позволяет изучить официальную документацию, подтверждающую (или опровергающую) статус объекта и владельца. Для этого достаточно воспользоваться базой Росреестра, где в открытом доступе представлены подробные справочные сведения — начиная с точного адреса и площади земельного участка, и заканчивая датой регистрации межевания. Выписки из ЕГРН можно заказать в МФЦ, градостроительный план — в органе местного самоуправления, к которому относится территория. Важный аспект — отсутствие возможных ограничений и обременений в отношении как земли, так и возведенных на ней построек.

Какими источниками можно пользоваться

Для оценки проекта и формирования заключения применяются различные программные продукты и приложения, некоторые из которых распространяются условно-бесплатно. Кроме того, в Сети доступны официальные ведомственные сайты, представляющие собой достаточно точную и подробную базу данных.

Сервисы для проверки информации о продавце

В стандартный перечень рекомендованных инструментов входят электронные ресурсы следующих госструктур:

• МВД — удостоверение паспортных данных.
• ФНС России — уточнение ИНН.
• ФССП — наличие открытых судебных производств.
• ГАС РФ «Правосудие» — участие в судах ранее.
• «Зачестныйбизнес» — деятельность в роли ИП или юридического лица.
• Налоговая служба — факты применения мер дисквалификации.

Как и когда торговаться

Начинать попытки сбить цену уже при первой встрече — моветон. Для этого как минимум нужны аргументы, в качестве которых обычно используются выявленные в ходе осмотра дефекты и недочеты, а также правовые проволочки, обнаруженные в процессе анализа представленной документации. Пространная критика редко вызывает положительную реакцию, поэтому лучше апеллировать к конкретным фактам: «на замену отопительного котла понадобится 50 000, на ремонт крыши — еще 30 000, поэтому предлагаю сделать скидку в 80 000 рублей». Убедительным подспорьем может стать экспертное заключение, однако тут следует учитывать сопутствующие расходы, связанные с привлечением специалистов.

Порядок покупки

Как правильно покупать дом и оформлять документы? Для начала рекомендуется составить предварительное соглашение, в содержании которого обозначаются намерения сторон и существенные условия предстоящей сделки, включая внесение аванса, задатка или обеспечительного платежа. Основная документация обычно подписывается в момент осуществления взаиморасчетов, форма которых зависит от согласованного сторонами порядка. Обязательно оформление дополнительного экземпляра для регистрирующего органа, наличие копий уведомляющих, технических и правоустанавливающих документов, а также справок об отсутствии задолженностей и ограничений. Акт приема-передачи обычно подписывается после завершения расчетов, либо оформляется одновременно с договором купли-продажи.

Заключение

Подробная пошаговая инструкция всегда поможет разобраться в том, как проверить частный дом и земельный участок перед покупкой. Компания «Авирон Девелопмент» имеет большой опыт в строительстве коттеджных поселков в Воронежской области, поэтому рекомендует для подобных дел привлекать специалистов — это касается как юридических, так и технических аспектов. Если Вы планируете пройти весь цикл самостоятельно — не забывайте о том, что каждое решение нужно принимать взвешенно и спокойно, избегайте ненужных рисков и пользуйтесь разнообразными инструментами проверки, находящимися в открытом доступе.