Соглашение о задатке при покупке квартиры или загородного дома: как правильно оформить — образец расписки
Выбрав жилье для приобретения, люди, как правило, хотят получить некоторые гарантии от продавца относительно того, что недвижимость перейдет в собственность именно им, а не кому-то другому. Желая, чтобы купля-продажа состоялась, участники включают в расчет задаток, договор о передаче которого соответствующим образом оформляется. Такой вид предоплаты обязывает выполнить соглашение в определенный срок. В противном случае могут возникнуть самые разные ситуации: объект подорожает, клиент продавца передумает, потратив его время. Предварительная оплата может быть передана в форме аванса, однако покупатель вправе забрать его, передумав и отказавшись приобретать недвижимость.
Общие представления
Заблаговременно выплачиваемая сумма обеспечивает, прежде всего, заинтересованность и доказывает намерения. Договоренность о переходе права собственности другому владельцу подкрепляется финансовым обязательством. Законодательство не принуждает заблаговременно передавать подобный частичный платеж, но без гарантий поиск продавцом новых претендентов может быть продолжен. Жилую площадь реализуют в любое время, ориентируясь на выгоду, поэтому в ряде случаев заранее делают взнос и письменно оформляют его. Соглашение о задатке при покупке квартиры, дома должно включать дату, цену и прочие условия. Внесенные деньги — часть оговоренной стоимости недвижимости. Понятие подробно описано в статье 380 ГК РФ. Для успешного проведения такого вида предоплаты необходимо помнить следующее.
- Отказ от приобретения объекта по вине покупателя приводит к утрате им суммы.
- Срыв купли-продажи продавцом влечет выплату данных средств несостоявшемуся приобретателю в удвоенном размере.
- При отсутствии виновности сторон в отмене процедуры взнос просто возвращается.
В ст. 381 ГК РФ указаны последствия неисполнения подобных обязательств, порядок возмещения убытков. Пример задатка, отданного обратно клиенту в результате намеренного отказа реализовывать ему объект: принято 70 000, выплачено назад — 140 000 рублей.
Другие варианты предоплаты
Существуют иные способы заблаговременного внесения денег, изложенные в ст. 487 ГК РФ. Каждый имеет свои особенности:
- Аванс подлежит полному возврату при несостоявшейся сделки, при этом возмещение убытков не предусмотрено. Взнос прописывается в предварительном договоре либо составляется отдельный документ. Его передача оформляется посредством расписки либо подтверждающей платежки о приходе на р/с. Данный способ более выгоден покупателю – платежеспособность демонстрируется без риска утраты средств.
- Обеспечительный платеж (ст. 381.1 ГК РФ) не засчитывается в стоимость приобретения и лишь покрывает возможный ущерб и неустойку в случае срыва сделки. Примером является компенсация затрат на узаконивание перепланировки. Деньги возвращаются, если запланированная смена собственника успешно состоялась.
Как задаток, так и аванс обычно сопровождает договор предоплаты за дом и земельный участок или квартиру. Первое предусматривает обязательства с их обеспечением. Второе является просто заблаговременным взносом без гарантий с возможностью дальнейшего изменения условий соглашения.
Возможные риски
Из причин, препятствующих сделке, приводящих к последствиям, изложенным в ст. 381 ГК РФ, чаще всего выделяют следующие:
- Банк отказался одобрять ипотеку потенциальному приобретателю объекта либо государство опоздало с выдачей субсидий.
- Возникли трудности с выпиской всех жильцов продаваемой площади.
- Отказ отдела опеки в разрешении на реализацию жилища при наличии детских долей.
- Есть обременение, которое трудно или невозможно снять, помещение в залоге, арест.
- Перепланировка остается неузаконенной.
- Сокрытие вышеописанных важных нюансов от нового собственника.
Добросовестные участники процесса купли-продажи заранее предупреждают о проблемах и рисках. Лишь при их отсутствии целесообразно составлять соглашение и делать частичный взнос.
Как происходит передачи задатка
Чтобы процесс проходил успешно, на всех этапах необходимо соблюдать следующие правила:
- Обязательно проверить всю важную документацию от продавца.
- При выплате части денег составляют соглашение о купле-продаже с указанием условий и дополняют его договоренностью о факте оплаты.
- К моменту совершения обе стороны сделки тщательно готовятся, чтобы она состоялась в срок. Перед продавцом обычно стоят следующие задачи: собрать правоустанавливающую и техническую документацию, получить согласие от супруга, других жильцов и органов опеки, снять обременение либо арест, зарегистрировать перепланировку, внести коммунальные платежи. Будущий собственник берет ипотеку или средства государственной поддержки. При этом он обязан согласовать приобретение объекта с мужем/женой. Договор залога на покупку квартиры или дома с земельным участком — образец проблемы, требующей своевременного разрешения.
- Деньги передаются любым способом. Расписка берется при выплате средств наличными.
- В завершение подписываются главные договорные обязательства.
Период действия предварительного соглашения можно продлевать, если данные пункты остаются невыполненными вовремя.
Какие документы стоит проверить
До выплаты покупателю недвижимости рекомендуется свести все риски к минимуму. Неприятными являются ситуации, когда не погашена ипотека, есть наличие ареста на жилплощадь, задолженности, появились другие собственники. В таких ситуациях можно отказаться от проведения сделки с возвратом денег через суд. Для предотвращения непредвиденных обстоятельств важно заранее проверить информацию об объекте. У продавца запрашивают следующие документы:
- паспорт;
- свидетельства об изменении фамилии, рождении несовершеннолетнего собственника;
- нотариальную доверенность представителя, подтверждающую полномочия принимать суммы, заключать договоры (ст. 185.1 ГК РФ);
- оригинал подтверждения прав владения, числа лиц, которым принадлежит объект (свидетельство о наследовании, документация о купле-продаже, дарения, решение суда и другое);
- выписка ЕГРН, включающая сведения об обременении, ограничениях, схему или технический план, данные о планировке.
От покупателя также потребуется паспорт. Вся документация должна быть действующей на день выплаты. Выписку можно запросить самостоятельно по адресу.
Нужна наша консультация?
Если при работе с сайтом или в процессе выбора проекта у вас возникли вопросы, обратитесь за помощью к нам
Как определяют размер задатка перед оформлением покупки дома
Стороны самостоятельно договариваются о величине заранее передаваемой суммы. Это количество денег, которое покупатель в состоянии скопить с расчетом на возможность их отчуждения. А также формирующее степень ответственности. Обычно — 50 или 100 тысяч рублей. Нередко реализующий недвижимость собственник готов на промежуточное соглашение без выплаты, лишь с доказательством платежеспособности. К примеру, банк согласовал кредитование.
Варианты оформления
Законодательство предусматривает письменную форму (ст. 380 ГК РФ, ч. 2). Так как отсутствует определенный утвержденный регламент, можно воспользоваться одним из 3-х способов:
- Самый простой вариант — упомянуть частичную денежную выплату в качестве пункта зафиксированной договоренности.
- Составить приложение к нему.
- Предоставить сведения о взносе с заблаговременным прописыванием условий прямо в ней. Такой вариант часто приводит к сложностям: в суде выплату скорее всего признают авансом.
Как правильно оформить договор задатка при покупке и продаже дома, юристы и риелторы решают на практике: у каждого своя специфика работы.
Каким способом лучше провести предоплату
В работе агентов недвижимости регионов есть различия относительно правил. Существует ряд факторов, влияющих на выбор варианта заблаговременного взноса.
- Продающая сторона устанавливает рыночные правила. Например, при росте цен есть много желающих заплатить аванс за объект, владелец которого не считает нужным себя ограничивать обязательствами.
- При падении цен требования выдвигает покупатель, если на рынке практически нет спроса.
- Риелтор зачастую предлагает своему клиенту сделать предварительный взнос лишь при приобретении жилья.
- Продавец намеревается реализовать одну жилплощадь и купить другую в тот же день. Тогда составляется единовременное соглашение, в котором прописывается ответственность.
- Залог обычно неуместен при ипотеке, когда практически все условия предопределяются банком. А также если один из участников отказывается компенсировать неустойку при невыполнении обязательств – его применение имеет смысл для реализации одного объекта без третьих лиц или в крупных сделках.
Часто уязвимой стороне приходится подстраиваться. Во всех случаях грамотные специалисты по недвижимости ищут компромисс посредством переговоров, стремясь к осуществлению своих сделок.
Соглашение о предоплате
Когда неправильно созданы условия для заблаговременной оплаты, могут возникнуть трудности. Сам по себе денежный взнос и документ о его выплате не вынуждают осуществлять сделку. Обязательства появляются после составления договора по передаче права владения. В него можно включить соответствующий раздел или документальное приложение, текст которого касается частичной выплаты средств, а также заранее удостоверяющий о намерениях сторон по гарантированию совершения сделки, а также определяющий их ответственность.
Зачем нужен документ
Приобретающий недвижимое имущество человек, может заранее внести оплату подобным образом, если стороны согласны с ее условиями и нюансами. Продавец, подписывая соглашение, берет обязательства ожидать назначенного срока, после чего реализует объект только данному лицу. Тот, кто покупает жилище, заселяется в него лишь после выплаты полной стоимости. Сорвав намеченный процесс, кто-то из участников сделки лишится вложенных финансов. Договор задатка при покупке квартиры в ипотеку, гаража или дома с земельным участком – это гарантия того, что купля-продажа недвижимости состоится (ниже предлагаем ознакомиться с образцом документа).
Как правильно оформить расписку о получении денег
На момент передачи взноса предварительный документ по реализации дома, квартиры должен быть уже составлен. В нем указывается форма оплаты по частям. При наличии нескольких собственников каждый из них пишет бумагу о получении. Соблюдаются следующие правила:
- исправления недопустимы;
- за несовершеннолетнего собственника подпись проставляют родители;
- документ составляют на месте, при этом присутствуют все заинтересованные;
- текст можно напечатать на принтере, а адрес, данные паспортов, фамилии участников, общую сумму и размер предоплаты пишут вручную (либо обращаются к нотариусу для заверения).
Форма достаточно произвольная, включает даты написания и передачи денег. Дополнительно можно прописать ответственность.
Предварительный договор купли-продажи
Бывает, нужно закрепить правила сделки, но невозможно заключить ее сразу. Такое развитие событий часто предпочитается риелторами. Они включают в заблаговременную договоренность о переходе права собственности пункт или прилагают соглашение о взносе, сделанном заранее. Стороны обязуются соблюдать условия: в частности, это порядок выплаты, возмещение ущерба, упущенной выгоды (ст. 381 ГК РФ). Ошибки, отсутствие указаний на важные нюансы приводят к оспариванию в суде, где внесенные средства зачастую признают авансом. То же будет с предъявлением лишь расписки. Предварительный документ о купле-продаже содержит все, в чем стороны согласны и хотят реализовать на момент сделки: параметры объекта, адрес, конкретную стоимость, условия и сроки. Верно подготовленный и приложенный к нему договор предоплаты исключает необходимость доказывания.
Как расторгнуть соглашение о задатке
Для этого существует три способа:
- По решению суда.
- В одностороннем порядке с направлением другой стороне письменного отказа от договоренности.
- По соглашению сторон.
При применении предпоследнего варианта судьба предварительного взноса разрешается положительным образом для пострадавшего. А в последнем чаще расписка и сумма мирно возвращаются.
Как согласовать условия
В некоторых ситуациях риелторы составляют протокол. Чаще всего, без этого не обходится, когда дело касается неблагоприятных факторов: снижение цены при избегании налогов, незаконное изменение в планировке. В тексте содержатся сведения о нюансах и подробностях сделки. Например, упоминание об изменениях в квартире. Тот, кто приобретает объект, может согласиться подтвердить этот протокол, у него не будет резона срывать процедуру купли-продажи.
Нужно ли оформлять процедуру у нотариуса
При заключении ряда сделок законодательство обязывает стороны к подобному заверению. Но при некоторых обстоятельствах надобность в этом отсутствует. Примером является предварительное соглашение о покупке или договор задатка. В таких случаях юрист привлекается к участию лишь при желании сторон – услуга специалиста платная, цена определяется по регионам.
Как и когда передать средства продавцу
Платеж вносится удобным способом:
- Наличными средствами со взиманием расписки.
- С помощью банковской ячейки. Составляется трехстороннее соглашение при участии финансового учреждения. Деньги передаются бывшему владельцу лишь после перехода права собственности.
- Безналичным перечислением на р/счет владельца недвижимости. Внесение суммы подтверждается платежкой, ордером.
- Зачислением на специальный счет (для застройщиков) при заключении соглашения с банковской организацией.
Как письменно зафиксировать передачу денег
Чтобы подтвердить факт получения денежных средств, продавцу потребуется заверить документ и вручить его приобретателю недвижимого имущества. Лучше, если это текст будет написан от руки, так как при необходимости будет возможно проведение судебной экспертизы почерка. Писать о получении суммы следует лишь при осуществлении события. В число подписывающих можно добавить также свидетеля. Образец расписки в получении задатка при покупке дома или квартиры выглядит следующим образом.
Как вернуть предоплату
Покупатель вправе взять назад свои средства, договорившись об этом с продавцом, или через суд. Первый вариант возможен в следующих обстоятельствах:
- При расторжении сделки по обоюдному согласию.
- Когда подписан договор о выплате либо предварительное соглашение купли-продажи содержат условие о возврате: банк не одобрил кредит и т. д.
- В случае, когда невозможно совершить сделку из-за отсутствия одобрения ипотеки, имеется перепланировка, которую нельзя узаконить.
Возвращение производят теми же способами, которыми деньги передавали, при отсутствии претензий. Для решения вопроса через суд неудовлетворенный участник сделки может попробовать отправить другой стороне досудебное предложение. Хотя физические лица не обязаны это делать, и можно оспаривать напрямую. Пишется исковое заявление с приложением пакета документов — доказательств. Уплачивается госпошлина. Указываются веские причины: уклонение собственника от продажи, сокрытие фактов, вина покупателя, отсутствие предварительного договора.
Когда необходимо оформить соглашение
Иногда она из сторон начинает уходить от совершения купли-продажи. Другому участнику, заинтересованном в благополучном исходе, нужно:
- Отправить предложение о досрочном совершении сделки.
- Подать заявление в суд.
Второй шаг предпринимается, если нельзя мирно решить вопрос.
Заключение
Сумма, передаваемая в счет покупки объекта недвижимости, обеспечивает мотивацию для его продажи и приобретения. Утверждает внесенный задаток договор, составляемый в 2 экземплярах и документы вручаются всем участникам сделки. Соглашение приобретает законную силу с момента подписания, а при его отмене в качестве важного фактора рассматривается причина. Специалисты компании «Авирон Девелопмент», которые имеют большой опыт в разработке и строительстве коттеджных поселков в Воронежской области, рекомендуют внимательно относиться к договорам, расписка и протоколам, связанным с приобретением недвижимости, ведь это залог вашей финансовой безопасности!
